令和6年1月9日　提出 釧路 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -25 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市若草町７番１６ ｢若草町９－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   160 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄北の住宅地域 街 路 基準方位　北、１１ ｍ市道 交通 施設 釧路駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、古い住宅も見られ漸次建て替えもあると見込まれるが、特段の変動なく概ね 同様の状況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅の北側いわゆる鉄北地区に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者は当市居住者で一般住宅によ る居住を指向する個人が中心である。まとまった宅地供給はない一方で需要は比較的堅調であり、位置・環境等に相応 した取引動向が確認され、一部には強含みの取引も散見される。土地は標準的な画地規模で４００～４５０万円程度が 需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ごく一部には低層の共同住宅も混在しているが共同住宅等の収益物件用地の需要は極めて少ない。標準的な画地規模は 小さく収益想定試算は非合理的であり、収益還元法は適用しない。一方、取引事例比較法の適用にあたっては、多数の 事例を採用したうえ規範性の高い事例を中心に検討を加えた結果であり、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代 表標準地からの検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　 +10.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [110.0] 100 [ 95.0] [102.5] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間２，５００人超の人口減少が 続いているほか、世帯数も大きく減少してい る。今後は更に物価及び金利の動向による影 響が懸念される。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％