令和6年1月11日　提出 釧路 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -23 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,390,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鶴野東３丁目５８番４０１ ｢鶴野東３－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 新富士 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 釧路西ＩＣへの近接性により 、平成２９年３月以降、緩や かな地域熟成が進行する。 街 路 基準方位北、１１ｍ 舗装市道 交通 施設 新富士駅 4.5km 法令 規制 ２中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業完了後の宅地過剰感は後退し、都市間アクセス面や減災面を背景に緩やかな地域熟成が進行す る。新釧路川以西の人口減は市内でも相対的に抑制されており、当面安定した動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴野東地区と近接する星が浦各地区や大楽毛北地区の住宅地域と把握する。需要者は地縁者が主流であっ たが、釧路西ＩＣに近接することから都市間アクセス面や減災面で、ここ数年安定した需要が確認される。平成２９年 ３月の高規格道路・釧路外環状線整備を契機として、緩やかな地域熟成が進行する。一方で、市内基幹産業の転換や市 内人口減少の影響にも十分注視すべきである。標準規模の更地で２５０万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅取引が主流の場所柄であり、鶴野東地区及びその周辺より信頼性の高い取引事例を豊富に収集し得た。 行政的条件面に加え、収益性よりも居住の快適性に主眼が置かれる住宅地域のため、収益的観点から土地価格が決定さ れる地域とは言い難く、収益還元法は非適用とした。本年は若干保守的な事例採用であるが、比準価格を標準とし、市 内地地区（特に新釧路川以西）との相対的競争力を考慮し、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を睨み、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が継続する。 地域要因に変動はない。近傍の区画整理済み の区画が完売し、ここ数年地域熟成が緩やか に進行する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％