令和6年1月11日　提出 釧路 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -22 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市愛国東３丁目３９番１０９６ ｢愛国東３－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 釧路 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件がやや劣る既存住宅 地域 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 釧路駅 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接の愛国西地区等に比して道路幅員が狭く環境条件もやや劣るが、その分地価が割安で、商業・公共施設への 接近利便性も良いため、一定の実需がある。が、今後の一般的要因の変動に伴い、地価が弱含む可能性もある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛国地区の既存住宅地域一帯と判断する。需要者は市内居住の個人が多く、戸建住宅の持家需要が過半で ある。街路条件がやや劣るものの、接近利便性が良好なため、一定規模以上の画地ではアパート建築も見られる。愛国 地区でも、需要のより高い柳町公園周辺や愛国西よりも地価水準が低いため、相対的に、所得層が低め、又は年齢層が 若い世帯の需要が高い。中心価格帯は、土地で４００万円前後、新築建売は少なく、中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域周辺に存する類似の事例を採用しており、信頼性が高い。収益価格については、自用の戸建住宅 の所有目的が主の地域であり、対象標準地の規模及び行政的条件を考慮すると賃貸物件の想定は合理的でないため、適 用を断念した。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [137.7] [102.5] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影 響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ り不動産取引は減少傾向。 地域要因に大きな変化はない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％