令和6年1月13日　提出 釧路 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -20 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市春採２丁目７７番１４０ ｢春採２－１３－２５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 釧路 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北東向きの高台傾斜地、街路 網がやや見劣る既成住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 釧路駅 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台傾斜地に戸建住宅が建つ住宅地域で、街路網や地盤の状況がやや劣り、市内でも相対的に住宅需要が弱い地 域であり、地価はやや弱含みの傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南部丘陵地の興津、春採地区を主とした住宅地一帯と判定した。需要者の中心は戸建住宅を求める個 人が主、街路の連続性がやや見劣り、当該地区での住宅需要は低調な傾向にあるが、周辺地域の街区形成や街路網の良 好な地域では相応な需要も見込まれる地域となっている。需要の中心価格帯は土地総額２００～２５０万円程度、中古 住宅付で１，０００～１，５００万円の範囲、新築物件はあまり見られない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部にアパート等も見られるが、戸建住宅を主体とした自用目的の取引が中心で、収益性は主たる価格形成要因とはな っておらず。収益還元法の適用は出来なかった。採用する比準価格を再吟味するが、豊富な資料により求められた各試 算値にウェート付けをおこない得られたもので、取引の実態を反映した価格と判断する。よって、当該地区の不動産需 給動向等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、街路網や日照が良好な地 域以外の住宅地への需要が低迷している。 地域要因に大きな変化はないが、利便性や街 路網が見劣るため需要は低調な傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％