令和6年1月11日　提出 釧路 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -18 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 2,390,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市桜ケ岡２丁目１６番４６ ｢桜ケ岡２－５－９｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 釧路 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校・ＳＣに近接する、春 採地区中部の住宅地域。 街 路 基準方位：北、８ｍ 市道 交通 施設 釧路駅 6.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校及びＳＣ、市桜ケ岡支所に近接し、春採地区では利便性良く、相対的に需要は安定。が、橋南・春採地区 全般に傾斜が多く、街路条件も劣る地域が多いため、他の郊外との競合で劣る傾向で、地価は微減傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春採地区中部の興津、益浦等も含む住宅地域一帯と判定する。需要者は春採地区に地縁的選好を有する個 人で、幅広い年代の世帯が見られる。春採地区でも東部は商業利便性が劣るが、当地域は道道沿いＳＣに近接し、利便 性が良いため相対的な需要は高い。需要の中心は既存住宅地の土地で２００万円台半ば～後半程度、新築建売は少なく 、中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域近接の類似の事例を採用しており、信頼性が高い。収益価格については、郊外の自用の戸建住宅 がほとんどの地域であり、対象標準地の規模も考慮すると賃貸物件の想定は合理的でないため、適用を断念した。よっ て、比準価格を中心に、一般的要因の変動状況、近隣地域周辺の市内における位置づけを踏まえ、単価と総額との関連 をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影 響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ り不動産取引は減少傾向。 地域要因に大きな変化はない。 特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％