令和6年1月11日　提出 釧路 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -17 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 2,190,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市興津２丁目６４番２９２ ｢興津２－２－１２｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 釧路 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 春採地区西部の、古い小規模 な開発区域 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 釧路駅 4.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古く開発された小規模な地域で、街路連続性・環境条件がやや劣るため需要は弱い。先行き不透明な要素が多い が、土地取引・新築着工数の減少等、一般的要因の影響が見え始めており、地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　 +10.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春採地区西部の住宅地域一帯と判定する。当地域は街路・環境条件がやや劣るため、周辺の諸条件が良い 地域に比して地価は低く需要もやや劣る。需要者は春採地区に地縁的選好を有する個人で、比較的低所得層が中心であ る。需要の中心は既存住宅地の土地で２００万円台半ば程度、新築建売は少なく、中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、興津地区及びその隣接地区内の類似の事例を採用しており、信頼性が高い。収益価格については、周辺に は少数のアパートも見られるが、自用の戸建住宅目的が中心の地域であり、対象標準地の画地規模をも考慮すると賃貸 住宅の想定は合理的でないため、適用を断念した。よって、比準価格を中心にし、代表標準地との検討を踏まえ、単価 と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.5] 100 [118.5] [110.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ規制解除による観光回復等の好影 響もあるが、物価高騰、金利上昇予測等によ り不動産取引は減少傾向。 地域要因に大きな変化はない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％