令和6年1月11日　提出 釧路 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -16 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 1,190,000 円  １㎡当たりの価格 4,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市白樺台２丁目１０番４ ｢白樺台２－１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 釧路 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東方郊外に存する劣位 と高台住宅地としての優位性 が併存する。 街 路 基準方位北、６ｍ舗 装市道 交通 施設 釧路駅 8.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地東方郊外に位置する劣位は依然感じられるが、高台住宅地への見直しのほか、益浦地区で道外事業者によ る食品工場投資が予定されており、周辺住宅需要を下支えする可能性が残る。当面横ばいの動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市街地南東方の郊外住宅地であり、白樺台地区のほか、桜ケ岡地区東部との価格牽連性が高いと把握 する。需要の中心は地縁者が主流で、市街地東方に位置する住宅団地であるため、若年層等の取得は見込み難い。但し 、高台住宅地としての再評価の動きも感じられ、一部高位の成約も確認されるとともに、近傍で食品加工工場の進出も 予定されるため、動向を注視すべきである。標準規模の更地で１２０万円前後が中庸と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅取引が主流で、本年は時系列的近似性や地域的類似性を緩和せざるを得なかったが、水準を裏付ける信 頼性の高い取引事例を確保し得た。当地区では共同住宅投資は皆無で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適 用とした。従って、比準価格を標準とし、直近の競売落札状況や市内地地区との相対的競争力を十分考慮し、鑑定評価 額を決定した。規準すべき標準地等は存しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が継続する。 市街地郊外に位置する劣位の一方、近傍の益 浦地区で食品関連の工業投資が相次いでおり 、地域再熟成の可能性も残存する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％