令和6年1月13日　提出 釧路 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -14 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市緑ケ岡５丁目４７番７８ ｢緑ケ岡５－１６－１１｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 釧路 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 釧路湖陵高校、釧路工業高校 に近い高台住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 釧路駅南東方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ高台住宅地域で、宅地需要は安定しており、割高取引も見られる状況、今後とも同様な戸建 住宅地としての利用が継続するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市南東部の橋南地区と言われる高台の住宅地一帯と判断する。需要者の中心は市内一円の戸建住宅地 を求める個人が中心となっている。街路網がやや見劣るものの住宅地としての地位は中庸的な地区であり、高台の住宅 地で過去より相応な需要が見込まれ、近時高目の取引も見られる状況となっている。中心価格帯は土地は総額３００～ ４００万円程度、中古住宅付きで１，５００万円付近新築は３，５００万円付近が主流と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地区には、一定規模以上の土地の一部にはアパート等も見られるが、戸建住宅を主体とした居住の快 適性を求める１低専地域のため収益還元法の適用はしなかった。本件においては、類似性の高い資料に基づき適切な試 算の結果得られている比準価格を採用し、当該地域の不動産の需給動向等の市場性及び単価と総額の関連の適否、代表 標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [111.1] [107.5] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良 好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向 である。 地域要因に大きな変化はない。当該地域は利 便性がやや劣るが、高台住宅地でもあり、割 高取引も見られ地価は強含みの傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％