別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月9日 提出
釧路 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -11 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 河合 貢   TEL.
鑑定評価額 4,160,000 円  1㎡当たりの価格 16,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
13,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
釧路市緑ケ岡2丁目35番4外
「緑ケ岡2-35-4」
②地積
 (㎡)
252  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域
西10m市道 水道、ガス、下水 東釧路

680m
(2)



①範囲 東   100 m、西   330 m、南   150 m、北   170 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    14.5 m、規模         245 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
橋南地区内の緩傾斜地域

基準方位 北、10
m市道
交通

施設
東釧路駅南西方

680m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
主に一般住宅が建つほかアパートも見られる住宅地域である。特段人気を博する要因は無く、概ね同様の状況で
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区のうち春採湖の北側方面に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者としては市内の個人が中心
で一次取得者など低収入層が多いと見込まれる。傾斜地域は敬遠される傾向が見られるも、地価下落が続いたことによ
り位置・環境等を踏まえた値頃感が意識され相応の需要と結びついている。土地は250㎡程度で400~450万円
程度、新築戸建住宅では2,800万円程度が中心と見込まれる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一部にアパートも見られるが古いものが多く収益性を指向する取引は少ない。自己使用目的での取引が支配的である地
域性で戸建住宅を賃貸するケースも一般的ではなく、賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算できない。取引
事例比較法の適用では、ほぼ接近した水準で求められ規範性の高い事例を中心に判定したものであり、比準価格の信頼
度は高いと判断する。下記代表標準地からの検討結果も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 釧路 -15                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         18,200 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[109.8]
[105.0]
100
16,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市全体で年間2,500人超の人口減少が
続いているほか、世帯数も大きく減少してい
る。今後は更に物価及び金利の動向による影
響が懸念される。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近      0.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 釧路 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12416
71206
-42
釧路市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b 12416
71206
-58
釧路市

更地


  
(           ) 
長方形 西16m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c 12416
71206
-8006
釧路市

建付


  
(           ) 
長方形 南西4.5m私道
、中間画地




1低専

(50,80)
d 12417
51206
-50029
釧路市

更地


  
(           ) 
長方形 南東4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
e 12417
51206
-50030
釧路市

建付


  
(           ) 
長方形 南西4.5m市道
、北西5.3m、
北東5.3m、
三方路


1中専

(60,180)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
8,930  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  55.0]
100
[ 102.5]

15,840 
100
[ 100.8]

15,714 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

16,500 
b (            
16,345  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  94.5]

17,296 
100
[ 110.2]

15,695 

16,500 
c (            
9,603  
100
[  70.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 107.5]

14,179 
100
[  90.2]

15,720 

16,500 
d (            
16,376  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.5]

15,233 
100
[  94.0]

16,205 

17,000 
e (            
14,667  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.6]

14,580 
100
[  95.0]

15,347 

16,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 競売落札
事例
%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +7.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +7.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +0.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,500 円/㎡]  



釧路 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該地域は居住性を重視する地域であり、戸建住宅に対し収益性を求めて投資する環境にはないため非適用地点
とするのが妥当と判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 釧路 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  釧路市緑ケ岡二丁目35番4
4600000314285-0000
2  釧路市緑ケ岡二丁目35番22
4600000314303-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月13日 提出
釧路 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -11 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 猪子 道夫   TEL.
鑑定評価額 4,180,000 円  1㎡当たりの価格 16,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
13,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
釧路市緑ケ岡2丁目35番4外
「緑ケ岡2-35-4」
②地積
 (㎡)
252  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1.2:1
住宅

W2
一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域
西10m市道 水道、ガス、下水 東釧路

680m
(2)



①範囲 東   100 m、西   330 m、南   150 m、北   170 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    14.9 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
橋南地区の緩傾斜地の住宅地

基準方位北10m市
交通

施設
東釧路駅南西方

680m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
橋南地区の住宅地内では比較的選好されている緑ヶ岡地区の北向き緩傾斜地の住宅地域。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区の緑ヶ岡及び貝塚地区の高台住宅地を中心とした範囲一帯と判断する。需要者の中心は戸建住宅
地を求める市内一円の個人が主と考えられる。丘陵地の北向き緩傾斜地に位置し、一定の標高や文教施設にも近いため
、需要が継続的に認められる地区となっている。需要の中心価格帯は土地は総額400~500万円程度、中古住宅付
きで1,500万円前後、新築は3,500万円付近も認められる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一部にアパート等もみられるが、戸建住宅を主体とした自用目的の取引が中心であり、収益性は主たる価格形成要因と
はなっておらず、収益還元法の適用は出来なかった。採用する比準価格を再吟味するが、豊富な資料により求められた
試算値にウェート付けをおこない判断した比準価格は、取引実態を反映した信頼性の高い価格と考えられる。よって、
同一需給圏内の不動産需給動向等を踏まえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 釧路 -15                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         18,200 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[109.8]
[105.0]
100
16,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性
の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良
好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向
である。

地域要因に大きな変化はない。当該地域は利
便性がやや劣る住宅地ではあるが、高台地区
でもあり、やや割高な取引も見られる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近      0.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 釧路 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12417
51206
-50029
釧路市

更地


  
(           ) 
長方形 南東4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
b 12416
71206
-60
釧路市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c 12414
31206
-50008
釧路市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西10m市道、
南西6m、
北東4m、
三方路


1中専

(60,200)
d 12414
31206
-9
釧路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西10m市道、
北西4m、角地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,376  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.5]

15,233 
100
[  95.0]

16,035 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

16,800 
b (            
11,211  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.5]

10,429 
100
[  72.8]

14,326 

15,000 
c (            
12,511  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.3]

11,343 
100
[  75.0]

15,124 

15,900 
d (            
25,489  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.7]

23,025 
100
[ 140.0]

16,446 

17,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +7.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      +7.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地     +10.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,600 円/㎡]  



釧路 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該地域は戸建住宅を主とした利用が多く、収益性を求めて投資する地域とは言い難いため、非適用とした。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 釧路 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  釧路市緑ケ岡二丁目35番4
4600000314285-0000
2  釧路市緑ケ岡二丁目35番22
4600000314303-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考