令和6年1月11日　提出 釧路 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市米町２丁目９３番１１ ｢米町２－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺では介護施設・店舗投資 が確認される。学区的な劣位 ・懸念は薄れつつある。 街 路 基準方位北、６ｍ舗 装市道 交通 施設 釧路駅 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台住宅地に存することへの再評価と利便性低下への懸念が併存する。冷涼な気候に着目した道外居住者の物色 も見られており、今後は横ばいに転じるか、若干の弱含み継続の動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区の高台住宅地域で、米町地区のほか、弥生・浦見地区等との価格牽連性が高い。需要者の中心は 、同地区の地縁者等であったが、高台に位置し、減災面から地縁的選好性も若干後退基調にある。市内人口の高齢化に 伴い、学区面の劣位も薄れつつあり、見直し基調から高水準の成約も一部確認される一方、街路・画地条件が劣る土地 に対する需要は依然弱く滞留物件も残る。競争力分化も目立つが、標準的な更地で２００万円前後が中庸と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅取引が主流であり、時系列的近似性や地域類似性の比較的高い取引事例を十分確保し得た。近年はアパート 新築も皆無であり、資料面でも限界がある上、そもそも居住の快適性よりも収益性に主眼が置かれる地域とは言い難く 、収益還元法は非適用とした。従って、事例資料に裏付けられた比準価格を標準とし、代表標準地との規準を踏まえ、 橋南地区における業務系投資の状況も睨み、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [141.1] [107.5] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や 商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争 力分化が進行する。 地縁的選好性が高い場所柄であったが、学区 再編の影響も乏しく、高台に位置する優位性 が見直され、地価割高感は後退基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％