令和6年1月14日　提出 室蘭 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 5-8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 72,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市日の出町３丁目４番２１ ｢日の出町３－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 2,330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 自動車関連営業所、 事務所等が多い路線 商業地域 北西26m道道 水道、ガス、下水 東室蘭 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２６ｍ道道 交通 施設 東室蘭駅東方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通関係の業務用物件等の立地に適した地域性によって、今後も安定した宅地需要が期待されるが、室蘭市内に おける各種企業の新規投資意欲の低迷などから、未だ地価上昇に転じる端緒は見受けられない。 (3)最有効使用の判定 低層営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の商業地域と商住混在地域を主として、隣接他市の路線商業地域等も含んだ圏域であり、需要者は 西胆振地区に地縁性を有する流通業務等の各種法人が中心である。近隣周辺では、コロナ禍の影響下で拡大した物流倉 庫需要の増加等は確認されなかったが、依然として堅調なロードサイドの営業所等の用地需要が地価を下支えしている 。なお、規模等の画地条件が多岐に渡る特性から、市場における中心価格帯を特定することはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に存する営業所や事務所は大半が自用物件であり、業務用の賃貸物件は非常に少ないため、現実的な収益想定 が困難で収益価格を試算することができなかった。比準価格については、実際に行われた複数の取引事例を分析のうえ 、信頼性の高い事例を中心に調整を行うなど慎重に算出した実証性を備えた価格であり、代表標準地からの規準価格と の確認結果も適切と判断されることから、本件では当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.8] 100 [102.9] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外型の大型商業施設に購買力が流れ、古く からの商店街の衰退が顕著であるなど、地方 都市の商業地需要は全体的に厳しさが目立つ 状況にある。 室蘭市内の要所や登別市方面との連絡性に優 れた幹線道路沿線の商業地域であり、土地供 給が少ないこともあって、地価水準は底堅く 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％