鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
室蘭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　山口　貴路

TEL.

鑑定評価額

4,030,000 円

１㎡当たりの価格

16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市輪西町２丁目１３８番９｢輪西町２－３－３｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	輪西 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

輪西駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地は比較的安定した人気を維持している輪西地区においても、新たな店舗等の出店を目的とした商業地需要
は減退傾向が続いており、当面は弱含みな不動産市況が続くものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,990 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は室蘭市内の商業地域と商住混在地域を広く含むほか、輪西地区の住宅地域との間にも一部で価格牽連性が
認められる。需要者は地元法人や地縁性を有する個人事業者が中心であるが、商業地域としての衰退を受けて、コロナ
禍から正常化しつつある近時にも店舗用地等の需要は極めて弱く、地価も未だ下落基調にある。なお、商業地取引の乏
しさと建物用途等による個別性の強さなどから、市場における中心価格帯を把握することができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域における繁華性の低下に伴って店舗等の賃貸需要は皆無に近い状態にあり、採算性の低さから収益獲得目的の
土地需要もほとんどみられず、需要者の視点からは収益価格は規範性が劣るものと思料される。比準価格は、代替性を
有する複数の取引事例を比較検討のうえ試算した実証的価格であり、弱含みな動向が続く不動産市況からも妥当な水準
と判断されることから、本件では収益価格は参考に留め、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型の大型商業施設に購買力が流れ、古く
からの商店街の衰退が顕著であるなど、地方
都市の商業地需要は全体的に厳しさが目立つ
状況にある。

営業を続ける店舗等が減少している古くから
の商店街であり、近年の新規開店等も確認さ
れないため、商業地の地価水準に回復の兆し
はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３０１２０５ -50517	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)
b	１２４１３０１２０５ -50068	室蘭市		建付地	（　）	不整形	北東5.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２４１３０１２０５ -50069	室蘭市		貸家建付地	（　）	不整形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)
d	１２４１３０１２０５ -50070	室蘭市		更地	（　）	長方形	南東7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２４１１２１２０５ -50557	室蘭市		建付地	（　）	不整形	西19m市道、南西10m、準角地		近商 (91,279)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,555	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	16,418	100 [ 100.0]	16,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,400
b	(　 ) 4,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 55.0]	100 [ 77.3]	11,100	100 [ 80.2]	13,840		13,800
c	(　 ) 15,068	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	14,488	100 [ 89.3]	16,224		16,200
d	(　 ) 16,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	16,035	100 [ 98.0]	16,362		16,400
e	(　 ) 12,002	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	13,974	100 [ 88.0]	15,880		15,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,000 円／㎡]

室蘭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,240,211	1,321,262	4,918,949	4,792,200	126,749	（　0.9733） 123,365	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,517,653 円　　　　（　 9,990 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.90	ＬＳ3	461.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	10.7 m x 22.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２～３階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

軽量鉄骨造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.90	88.9	136.82	1,516	207,419	3.0	622,257
							0.0	0
2～ 3	事務所	153.90	88.9	136.82	1,249	170,888	2.0	341,776
							0.0	0
～

～

～

計		461.70	88.9	410.46		549,195		1,305,809
								0

⑨年額支払賃料	549,195 円　×　12ヶ月　＝　 6,590,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,590,340 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 362,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,227,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,305,809 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,240,211 円　　　　（　 24,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３０５２０５　　　　-501	1,960 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１５６５２０５　　　　-501	1,835 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [142.0]	100 [ 80.0]	1,615
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,600 円	65,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	230,662 円	6,590,340　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 665,000 円	65,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,400 円	65,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,321,262 円　（　　　　　　 5,243 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 461.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0753 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,792,200 円（　　　　　 19,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,240,211 円
②総費用	1,321,262 円
③純収益　①－②	4,918,949 円
④建物等に帰属する純収益	4,792,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	126,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	123,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,517,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,990 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市輪西町二丁目１３８番９	4302000164555-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
室蘭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　奥村　篤

TEL.

鑑定評価額

4,030,000 円

１㎡当たりの価格

16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市輪西町２丁目１３８番９｢輪西町２－３－３｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	輪西 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

輪西駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中低層店舗、ホテル、住宅等が混在する輪西町の古い商店街で、地域内に大きな変動要因はない。近年は、蘭東
地区の大型店に顧客が流出し、輪西町の商業地は衰退しており、長期的に地価下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,430 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は室蘭市内の古い商店街や繁華性が劣る商業地域等である。特に、輪西町の商業地との代替競争関係が強い
。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は蘭東地区の複合商業施設等へ顧客が流
出、輪西町の商業地は需要が弱い。一方、地価は長期間の下落等により底値に近く、近年は若干の下落基調にとどまっ
ている。土地は２万円／㎡前後の物件が需要の中心になっている。３万円／㎡を超えると需要はほとんどない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記より比準価格・収益価格を試算した。取引事例が乏しく、輪西町以外の物件も採用せざるを得なかった。なお、地
元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は３階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態
等を考慮すると新築商業物件に期待は出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、他の標準地との検討も踏まえ、輪
西町における商業地域の衰退傾向等を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ポストコロナ時代に入り景気回復が期待され
るが、物価上昇、原材料高騰、人手不足、売
上低迷等、地域経済は厳しい商況が継続して
いる。

中低層の店舗等が混在する輪西町の古い商業
地域である。蘭東地区の大型店との競合もあ
り需要は少ないが、底値に近く地価は若干の
下落にとどまる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１３０１２０５ -50517	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)
b	１２４１３０１２０５ -50504	室蘭市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m道路、南西19m、角地		商業 (100,400)
c	１２４１３０１２０５ -50511	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、北西15.5m、南東8m、三方路		近商 (100,200)
d	１２４１５６１２０５ -50502	室蘭市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西18m市道、北西10m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,555	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	16,418	100 [ 100.0]	16,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,400
b	(　 ) 21,100	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	24,991	100 [ 142.8]	17,501		17,500
c	(　 ) 20,157	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,081	100 [ 120.7]	15,809		15,800
d	(　 ) 16,214	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	15,303	100 [ 99.8]	15,334		15,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,000 円／㎡]

室蘭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,259,195	1,337,423	4,921,772	4,802,160	119,612	（　0.9733） 116,418	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,375,878 円　　　　（　 9,430 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.90	ＬＳ3	461.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	10.7 m x 22.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２・３階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

軽量鉄骨造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.90	88.9	136.82	1,525	208,651	3.0	625,953
							0.0	0
2～ 3	事務所	153.90	88.9	136.82	1,240	169,657	2.0	339,314
							0.0	0
～

～

～

計		461.70	88.9	410.46		547,965		1,304,581
								0

⑨年額支払賃料	547,965 円　×　12ヶ月　＝　 6,575,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,575,580 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,779 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,246,801 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,304,581 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,259,195 円　　　　（　 24,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１５６５２０５　　　　-504	1,433 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,529 円/㎡　月額支払賃料（　 1,525 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１５６５２０５　　　　-505	703 ( 690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	1,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,600 円	64,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	263,023 円	6,575,580　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 654,800 円	64,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,400 円	64,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,337,423 円　（　　　　　　 5,307 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 461.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,802,160 円（　　　　　 19,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,259,195 円
②総費用	1,337,423 円
③純収益　①－②	4,921,772 円
④建物等に帰属する純収益	4,802,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,375,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,430 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市輪西町二丁目１３８番９	4302000164555-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考