別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
室蘭 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.
鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市中央町１丁目６５番２
｢中央町１－２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

ＲＣ4F1B		 小売店舗等が建ち並
ぶ既成商業地域
 西17m市道 水道、ガス、下水 室蘭

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 室蘭駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地元商店、老舗ホテル等が建ち並ぶＪＲ室蘭駅に近い「中央通商店街」と呼ばれる商業地域であるが、近年、閉
鎖店舗が増加している。なお、蘭西地区の商業地は衰退が著しく、長期的に地価下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内の商業地域全体である。特に、蘭西地区に存する古くからの商業地との代替競争関係が強い。需
要者の中心は、個人商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は蘭東地区の複合商業施設等へ顧客が流出、
駐車場スペースがない小規模店舗地は需要が弱い。対象公示地周辺は閉鎖店舗等が増加し商店街は空洞化が著しく、地
価は長期下落傾向で推移している。取引価格は物件の個別性により様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記より比準価格・収益価格を試算した。蘭西地区の商業地取引は少なく、取引時点がやや古い事例も採用した。なお
、地元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は４階建ての店舗・事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の
状態等を考慮すると新築商業物件に投資採算性は期待出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、代表標準地との検
討も踏まえ、中央通商店街の現状等を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.8]		 100
[134.2]		 [100.0]
100		 23,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ時代に入り景気回復が期待され
るが、物価上昇、原材料高騰、人手不足、売
上低迷等、地域経済は厳しい商況が継続して
いる。

閉鎖店舗等が目立つ中央町の古い商店街であ
る。近年は蘭東地区の複合商業施設等へ顧客
が流出し、地価は長期の下落傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
０１２０５
-504		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
北5m、角地
商業

(90,400)
b １２４１３
０１２０５
-50506		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２４１３
０１２０５
-501		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
北20m、角地
商業
地区計画等
臨港地区
(100,400)
d １２４１３
０１２０５
-503		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西21m道道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
e １２４１３
０１２０５
-50509		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m市道、
北8m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,748  		 100
[  70.0]		 [  99.2]
100		 100
[  50.0]		 100
[  87.6]
28,304 		 100
[ 122.0]
23,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,200 
b (　           ) 
26,827  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
27,957 		 100
[ 122.0]
22,916 
22,900 
c (　           ) 
10,831  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  89.3]
24,015 		 100
[ 102.0]
23,544 
23,500 
d (　           ) 
20,069  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.8]
26,669 		 100
[ 126.9]
21,016 
21,000 
e (　           ) 
32,734  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
30,739 		 100
[ 122.0]
25,196 
25,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 知人間取
引
 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -25.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,200 円／㎡]  



室蘭 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,345,818 
2,173,180 
7,172,638 
7,029,600 
143,038 		 （　0.9488）
135,714 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,769,673 円　　　　（　     13,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   201 ㎡     12.3 m x   16.2 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から４階まで事務所の各階部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 この種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
1,965 
220,080 		 3.0  660,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,580 
202,240 		 3.0  606,720 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,580 
202,240 		 2.0  404,480 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,580 
202,240 		 2.0  404,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
77.5 
496.00 

826,800 		 2,075,920 
0 
⑨年額支払賃料        826,800 円　×　12ヶ月　＝　       9,921,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,921,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       595,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,326,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,075,920 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,345,818 円　　　　（　        46,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３０５
２０５
　　　　-50501		 1,634  
(   1,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３０５
２０５
　　　　-50502		 837  
(     819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,762 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 496,080 円  　　　        9,921,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,030,200 円  　　　　    101,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,173,180 円　（　　　　　　        10,812 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,029,600 円  
（　　　　　        34,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,345,818 円      
②総費用 2,173,180 円      
③純収益　①－② 7,172,638 円      
④建物等に帰属する純収益 7,029,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 143,038 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,769,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市中央町一丁目６５番２
 4302000109205-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
室蘭 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.
鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市中央町１丁目６５番２
｢中央町１－２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

ＲＣ4F1B		 小売店舗等が建ち並
ぶ既成商業地域
 西17m市道 水道、ガス、下水 室蘭

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 室蘭駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中央町の既存商業地域では新規店舗の出店等が非常に少なく、近隣住民の購買力と共に商業地需要も蘭東地区へ
の流出が続いているため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内の商業地域並びに商住混在地域も含む圏域であり、需要者は地元法人や地縁性を有する個人事業
者が中心となり、大手企業による宅地需要が少ない特性がみられる。長年に渡って衰退が進んでいる近隣地域では、営
業を続ける店舗が徐々に減少しており、周辺住民も遠方の大型施設等で買物を行う傾向が強まっているなど、市況回復
の目処が立たない状況にある。なお、商業地取引の稀少性から、市場の中心的な価格帯を把握することはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商況の厳しさを受けて店舗等のテナント需要が極めて弱く、土地需要者の大半が自用物件を目的としているため、市場
参加者の視点から収益価格は規範性が劣位するものと判断される。比準価格については、代替性の強い複数の取引事例
を考察して、市場性を適切に反映させるべく慎重に算出した試算価格であり、代表標準地との検討結果からも妥当な水
準と確認されるため、本件では収益価格は参考に留め、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.8]		 100
[138.1]		 [100.0]
100		 23,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型の大型商業施設に購買力が流れ、古く
からの商店街の衰退が顕著であるなど、地方
都市の商業地需要は全体的に厳しさが目立つ
状況にある。

古い建物が密集して建ち並ぶ商店街であり、
コロナ禍で閉店した店舗の再開等は未だみら
れず、繁華性の低下に歯止めがかからない状
況にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１３
０１２０５
-50506		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １２４１３
０１２０５
-50507		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２４１３
０１２０５
-50509		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m市道、
北8m、角地
商業

(90,400)
d １２４１３
０１２０５
-50510		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南18m道道、
西4m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,827  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
27,957 		 100
[ 121.0]
23,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,100 
b (　           ) 
14,428  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  50.4]
28,112 		 100
[ 121.0]
23,233 
23,200 
c (　           ) 
32,734  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
30,739 		 100
[ 118.0]
26,050 
26,100 
d (　           ) 
10,356  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[  76.5]
24,121 		 100
[  99.9]
24,145 
24,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -49.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,200 円／㎡]  



室蘭 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,179,486 
1,930,740 
7,248,746 
7,099,200 
149,546 		 （　0.9488）
141,889 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,895,694 円　　　　（　     14,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   201 ㎡     12.3 m x   16.2 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しで、１階は店舗、２～４階は事務所の賃貸を想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 ＲＣ造の店舗兼事務所としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
1,927 
215,824 		 3.0  647,472 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,542 
197,376 		 2.0  394,752 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
77.5 
496.00 

807,952 		 1,831,728 
0 
⑨年額支払賃料        807,952 円　×　12ヶ月　＝　       9,695,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,695,424 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       533,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,162,176 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,831,728 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,179,486 円　　　　（　        45,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３０５
２０５
　　　　-50502		 837  
(     819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,691 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,932 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,927 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３０５
２０５
　　　　-50501		 1,634  
(   1,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,043 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 339,340 円  　　　        9,695,424　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,040,400 円  　　　　    102,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,930,740 円　（　　　　　　         9,606 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,099,200 円  
（　　　　　        35,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,179,486 円      
②総費用 1,930,740 円      
③純収益　①－② 7,248,746 円      
④建物等に帰属する純収益 7,099,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 149,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 141,889 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          706 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,895,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市中央町一丁目６５番２
 4302000109205-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考