令和6年1月15日　提出 室蘭 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -21 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 2,780,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市港南町１丁目１番７７外 ｢港南町１－１０－５｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東8m市道 水道、ガス、下水 室蘭 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 室蘭駅北西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭西地区のうち鉄鋼関連工場、営業所等が混在する港湾に隣接した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はな い。なお、港南町の住宅地は土地需要が弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内の住宅地域全域である。特に、蘭西地区のうち港南町及びその周辺地域の住宅地との代替競争 関係が強い。需要者の中心は、鉄鋼関連企業及び蘭西地区勤務のエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。対象 公示地周辺は比較的地価が高く、割高感等から相対的に土地需要が弱く、長期的な地価下落傾向が続いている。土地は ２００㎡で２８０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。港南町及び祝津町に存する取引事例を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住 宅地域であり、敷地規模等から経済合理的なアパートの建築が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。当該地 域は居住の快適性を重視する港南町の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、代表標準地との検討等を総合的に勘案 し、港南町における不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [ 86.4] [101.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代に入り景気回復が期待され るが、物価上昇、原材料高騰、人手不足、売 上低迷等、地域経済は厳しい状況が継続して いる。 蘭西地区港南町に存し、生活利便性が相対的 に劣ること等から土地需要が低迷しており、 地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.2 ％  ％