令和6年1月15日　提出 室蘭 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -18 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 2,660,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市白鳥台２丁目３３番２ ｢白鳥台２－３３－２｣ ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｂ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 崎守 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 崎守駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 対象公示地が存する白鳥台は、昭和４０年代に造成された郊外の古い住宅団地であり、地域内に大きな変動要因 はない。周辺には大型店等がなく生活利便性が劣るため、地価については長期下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内の比較的安価な住宅地域全域である。特に、蘭北地区の白鳥台地区に存する住宅地との代替競 争関係が強い。需要者の中心は、室蘭市内の１次取得者層、投資家、不動産業者等である。白鳥台は蘭東地区等に存す る大型店から遠く、生活利便性が劣ること等から不動産需要は弱く、長期的な地価下落傾向が続いている。土地は３０ ０㎡で２７０万円程度であり、新築の戸建物件は３１００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。白鳥台地区に存する取引事例を採用した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅地域 であり、賃貸市場が形成されておらず賃料水準の把握が困難なため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の 快適性を重視する白鳥台の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、不動 産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [137.2] [100.0] 100 8,940  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代に入り景気回復が期待され るが、物価上昇、原材料高騰、人手不足、売 上低迷等、地域経済は厳しい状況が継続して いる。 蘭北地区の高台に造成された古い住宅団地に 存し、大型店等が少なく生活利便性が劣るこ とから需要が低迷し、長期的な地価下落が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％