別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
室蘭 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 -17 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.
鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市高砂町５丁目４番７
｢高砂町５－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、社宅等が
多い高台の閑静な住
宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 鷲別

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 鷲別駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小中高校が徒歩圏で工業大学にも近く、通学利便性が優る住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。蘭
東地区人気の居住環境良好な住宅街であり、地価は安定傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、蘭東地区における利便性良好な住宅地域全域である。特に、高砂町及び登別市鷲別駅徒歩圏内の住宅地
等との代替競争関係が強い。需要者の中心は、室蘭市内の１次取得者層、投資家、不動産業者等である。高砂町は蘭東
地区で人気の住宅街として知られ、土地需要が比較的強く地価安定傾向が続いている。土地は２３０㎡で７６０万円程
度であり、新築の戸建物件は３６００万円程度が需要の中心と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記より比準価格・収益価格を得た。高砂町に存する取引事例を選択した。一方、周辺には賃貸アパートも多く、賃貸
建物は２ＬＤＫのファミリータイプを想定したが、土地価格に見合う賃料設定が出来ず収益価格は低く求められた。当
該地域は、快適性を重視する蘭東地区高砂町の住宅地域であるため、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討、
室蘭市の地域経済動向も総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,400 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[104.0]		 100
[104.0]		 [105.0]
100		 32,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ時代に入り景気回復が期待され
るが、物価上昇、原材料高騰、人手不足、売
上低迷等、地域経済は厳しい状況が継続して
いる。

高砂町は蘭東地区の中で人気の住宅街であり
、需要は相対的に強く、地価は安定傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
２１２０５
-19		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11m市道、
北8m、角地
２中専

(70,200)
b １２４１１
２１２０５
-50021		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東11m市道、
北西8m、角地
２中専

(70,200)
c １２４１１
２１２０５
-50023		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
南東8m、角地
２中専

(60,200)
d １２４１１
２１２０５
-50027		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8m市道、
北東6m、角地
２中専

(60,200)
e １２４１１
２１２０５
-50031		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,262  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
25,939 		 100
[  81.6]
31,788 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
33,400 
b (　           ) 
36,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
34,898 		 100
[ 104.0]
33,556 
35,200 
c (　           ) 
25,521  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.3]
31,782 		 100
[ 102.0]
31,159 
32,700 
d (　           ) 
31,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.1]
32,578 		 100
[ 100.0]
32,578 
34,200 
e (　           ) 
22,203  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
29,024 		 100
[  98.0]
29,616 
31,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,800 円／㎡]  



室蘭 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,139,303 
662,169 
2,477,134 
2,224,530 
252,604 		 （　0.9711）
245,304 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,006,204 円　　　　（　     21,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.83 Ｗ2 231.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     13.5 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階、２ＬＤＫのファミリータイプ（５５㎡前後）を４戸想定した。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 この種のアパートとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
115.83 
94.4 
109.35 
1,245 
136,141 		 1.0  136,141 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
115.83 
94.4 
109.35 
1,245 
136,141 		 1.0  136,141 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.66 
94.4 
218.70 

272,282 		 272,282 
0 
⑨年額支払賃料        272,282 円　×　12ヶ月　＝　       3,267,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     218.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,267,384 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       130,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,136,689 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           272,282 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,139,303 円　　　　（　        13,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５６５
２０５
　　　　-2		 1,339  
(   1,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,164 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,246 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５６５
２０５
　　　　-3		 1,341  
(   1,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,341 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,100 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 163,369 円  　　　        3,267,384　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      302,900 円  　　　　     29,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         662,169 円　（　　　　　　         2,854 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 128,000 円／㎡　×　     231.66 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,224,530 円  
（　　　　　         9,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,139,303 円      
②総費用 662,169 円      
③純収益　①－② 2,477,134 円      
④建物等に帰属する純収益 2,224,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 252,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 245,304 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,006,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市高砂町五丁目４番７
 4302000102627-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
室蘭 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 -17 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.
鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市高砂町５丁目４番７
｢高砂町５－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、社宅等が
多い高台の閑静な住
宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 鷲別

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　８ｍ市
道		 交通

施設		 鷲別駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 室蘭市内の文京地区的な位置付けで安定した人気を誇る地域であるが、徒歩圏に大型店舗がないことから買物の
利便性等を重視する需要者からの選好性にやや弱さがみられ、大幅な地価上昇は見込み難い状況にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市及び登別市の住宅地域を包括した圏域であり、需要者も室蘭市在住者のみならず、隣接他市等から
の転入者も含めたファミリー層が中心である。従前から影響が少なかったため、コロナ収束期に至っている近時におい
ても不動産市況の活性化等の目立った変化はみられず、地価水準は安定的に推移している。市場の中心価格帯は更地総
額で５００万円から８００万円程度であり、中古物件ではリフォームの有無等によって価格帯が大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣周辺に複数の学生向けアパートが存するが、採算性の厳しさから新築等の動きは弱く、需要者も大半が自用目的で
市場参入する実情にあるため、収益価格の規範性が劣る面は否めない。比準価格については、現実に行われた複数の住
宅地取引に基づき、市場参加者の視点を踏まえて算出した実証的価格であり、代表標準地からの規準価格との均衡性も
適切な範囲と判断されるため、収益価格は参考に留めて、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,400 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[104.0]		 100
[104.0]		 [105.0]
100		 32,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少が進む地方都市では不動産市況の厳
しさが目立ち、地価下落に歯止めがかからな
い地域が多く、一部の人気地区との二極化が
進行している。

周辺に各種教育施設が立地する住宅地域であ
るが、商業施設の利便性が高い他の住宅地と
の競合もあって、地価水準は横這い基調にと
どまっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
２１２０５
-50027		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8m市道、
北東6m、角地
２中専

(60,200)
b １２４１１
２１２０５
-50028		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１１
２１２０５
-50029		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１１
２１２０５
-50031		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.1]
32,578 		 100
[ 103.0]
31,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
33,200 
b (　           ) 
36,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
34,845 		 100
[ 103.0]
33,830 
35,500 
c (　           ) 
14,861  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  71.4]
29,734 		 100
[ 103.0]
28,868 
30,300 
d (　           ) 
22,203  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
29,024 		 100
[  95.1]
30,519 
32,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,800 円／㎡]  



室蘭 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,106,513 
652,630 
2,453,883 
2,202,060 
251,823 		 （　0.9711）
244,545 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,990,714 円　　　　（　     21,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.83 Ｗ2 231.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     13.5 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均約５５㎡、２ＬＤＫのファミリータイプの居室が各階２戸、計４戸の標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 木造の２階建アパートとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
115.83 
94.4 
109.35 
1,232 
134,719 		 1.0  134,719 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.66 
94.4 
218.70 

269,438 		 269,438 
0 
⑨年額支払賃料        269,438 円　×　12ヶ月　＝　       3,233,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     218.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,233,256 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       129,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,103,926 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           269,438 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,106,513 円　　　　（　        13,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１２５
２０５
　　　　-9		 1,118  
(   1,094) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,085 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,233 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,232 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１１２５
２０５
　　　　-50010		 1,405  
(   1,376) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,377 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 88,200 円  　　　　     29,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 129,330 円  　　　        3,233,256　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,800 円  　　　　     29,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,200 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         652,630 円　（　　　　　　         2,813 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 127,000 円／㎡　×　     231.66 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,202,060 円  
（　　　　　         9,492 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,106,513 円      
②総費用 652,630 円      
③純収益　①－② 2,453,883 円      
④建物等に帰属する純収益 2,202,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 251,823 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 244,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,054 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,990,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市高砂町五丁目４番７
 4302000102627-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考