令和6年1月13日　提出 室蘭 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -16 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市知利別町３丁目１２番４２ ｢知利別町３－３－９｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東室蘭 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 室蘭市内の高級住宅地域であ る。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 東室蘭駅北方 2.1km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に比較的近い室蘭市の高級住宅地域で利便性も良く、宅地需要は旺盛で、地価は強含みに推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東室蘭駅の北方に連なる知利別町、宮の森町、高砂町の戸建住宅地域。需要者の中心は、個人事業 者層も含む市内の居住者が殆どを占める。蘭東地区の中心繁華街に比較的近く、居住環境が良好な住宅地域で人気が高 く、地価は上昇傾向を続けている。コロナ禍の影響で不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだが、 需要の中心となる価格帯は更地取引で７５０～８５０万円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大手製鉄会社が開発した分譲地で市内随一の高級住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく自己使用目的の取 引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格等との検討 を踏まえ、蘭東地域の不動産市況を考慮し市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [103.4] 100 100 [104.0] 100 [ 84.9] [101.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気は持ち直している。食料品の価格 転嫁が進み、自動車生産も回復している。非 製造業も改善し、人手不足が深刻化しつつあ る。 地域内に特別な変動要因はないが、中心市街 地に比較的近い分譲住宅地域で、宅地需要は 旺盛で、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％