令和6年1月15日　提出 室蘭 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -14 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,460,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市本輪西町４丁目３８２番２ ｢本輪西町４－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の既成住宅地 域 南西5m市道 水道、ガス、下水 本輪西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 本輪西駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭北地区の本輪西町に存し、傾斜地に戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。 坂道が多く生活利便性が劣るため需要は弱く、地価については下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内の丘陵地や高台傾斜地に形成された郊外住宅地域全域である。蘭北地区のうち本輪西町の住宅 地との代替競争関係が特に強い。需要者の中心は、本輪西町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等であ る。本輪西町は坂道が多く生活利便性が劣ることから土地需要は弱く、地価下落傾向が続いている。土地は１８０㎡で １５０万円程度であり、新築の戸建物件は３１００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は本輪西町に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅 地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は蘭北地区のうち居住の快適 性を重視する本輪西町の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、不動産 取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [145.0] [104.0] 100 8,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代に入り景気回復が期待され るが、物価上昇、原材料高騰、人手不足、売 上低迷等、地域経済は厳しい状況が継続して いる。 蘭北地区のうち、本輪西町の傾斜地に存し、 相対的に生活利便性が劣ることから土地需要 が低迷しており、長期的な地価下落が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％