令和6年1月15日　提出 室蘭 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,770,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市小橋内町１丁目２６番８ ｢小橋内町１－１９－１９｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、作業所等 が混在する既成住宅 地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 室蘭 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 室蘭駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭西地区の港湾に隣接した坂道が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。なお、蘭西地区は高台傾 斜地が多いことから住宅地需要が相対的に弱く、当面は地価下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内の傾斜地に形成された住宅地域全域である。特に、蘭西地区のうち小橋内町及びその周辺地域 の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、鉄鋼関連企業及び蘭西地区勤務のエンドユーザー、不動産業者等 である。対象公示地周辺は坂道が多く利便性が劣ることから土地需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。土地は１ ６０㎡で１８０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円台前半程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は小橋内町に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅 地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する小 橋内町の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、小橋内町における不動 産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [101.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代に入り景気回復が期待され るが、物価上昇、原材料高騰、人手不足、売 上低迷等、地域経済は厳しい状況が継続して いる。 蘭西地区に存し、高台傾斜地が多く生活利便 性が劣ることから土地需要が低迷しており、 地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.2 ％  ％