令和6年1月14日　提出 旭川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 9-2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山９条１丁目１０８番４７ ｢永山９条１－３－７｣ ②地積 　(㎡) 701   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｗ1 住宅、事務所、倉庫 等が混在する工業地 域 北東15m市道 水道、ガス、下水 旭川 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層倉庫、事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 5.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地、事務所、倉庫等が混在する工業地域である。人気の高い永山地区の需要に支えられ、周辺の住宅地に関 しては、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫、事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業団地や流通団地等の工業地域一円の圏域となる。主な需要者は上川管内及び道内外の倉庫・事 業所等用地の取得を目的とする企業と見込まれる。周辺には一般住宅、アパート等が建ち並び工住混在地域の色合いが 強く、住宅地の地価は上昇傾向にある。工業地の取引価格は個別性が強く、買手のニーズや画地条件等に大きく影響を 受ける傾向にあるが、標準的な画地条件の更地価格で概ね５万円／坪前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。収益価格は地域の特性から適用を断念し た。地域は住宅、事務所、倉庫等が混在する工業地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心となっている。 したがって市場の実態を反映した比準価格を採用することとし、単価と総額との関連や前年価格からの推移、さらに代 表標準地からの検討等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道北経済は新型コロナウイルス感染症の５類 移行により緩やかに持ち直している。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％