別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
旭川 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-22 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市末広東１条７丁目８２番５外
｢末広東１条７－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,090  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(69,196)

1.5:1		 店舗

Ｗ2		 国道沿いに店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西27m国道、背面道 水道、ガス、下水 旭川

6.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 旭川駅北東方

6.4km		 法令

規制		 準工
(69,196)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 末広東地区の国道沿いの路線商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められない。商業地の需給関係は概ね均
衡している模様で、地価は当面横這い傾向で維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に国道等の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円の圏域である。主な需要者は店舗、事業所等用地を
求める道内外の企業等と見込まれる。国道沿いにあって交通量は多く、郊外型の大型店舗が集積しており、画地条件が
整えば需要は十分見込める地域である。商業地の取引価格は、取引当事者の属性や画地条件等に応じて個別に形成され
る傾向が強いが、市場で需要の中心となる価格帯は、標準的な画地条件で概ね１１～１２万円／坪程度と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。一方、収益価格は理論的な価格で想定項
目に大きく影響を受ける傾向がある。地域は郊外型店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、需要の観点から土地
の高度利用は望めず、収益面からの価格検討には限界がある。したがって試算価格の調整にあたっては、実証的な比準
価格を重視して収益価格は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 34,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道北経済は新型コロナウイルス感染症の５類
移行により緩やかに持ち直している。



末広東地区の路線商業地域で地域内に特段の
変動要因は認められず、需要は比較的安定し
ている模様。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
０１２０４
-115006		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m道道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２４１６
０１２０４
-595004		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
南西10m、
北西8m、
三方路
準工

(60,200)
c １２４１６
４１２０４
-595005		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西27m国道、
北東10m、
角地
準工
特別用途地区
(70,200)
d １２４１６
４１２０４
-595013		 旭川市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
準工
特別用途地区
(80,200)
e １２４１６
０１２０４
-595013		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
北西7.2m、
二方路
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,573 		 100
[ 100.0]
32,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
33,200 
b (　           ) 
35,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
33,551 		 100
[ 100.0]
33,551 
34,200 
c (　           ) 
33,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
31,865 		 100
[  94.0]
33,899 
34,600 
d (　     36,055) 
36,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
36,419 		 100
[ 110.0]
33,108 
33,800 
e (　           ) 
23,963  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  66.1]
36,253 		 100
[ 110.0]
32,957 
33,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,900 円／㎡]  



旭川 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,774,939 
3,700,600 
12,074,339 
10,937,200 
1,137,139 		 （　0.9711）
1,104,276 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,536,245 円　　　　（　     20,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 69 ％   200 ％   196 ％   1,090 ㎡     40.0 m x   27.2 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
90.0 
450.00 
1,750 
787,500 		 3.0  2,362,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
90.0 
450.00 
1,350 
607,500 		 3.0  1,822,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
90.0 
900.00 

1,395,000 		 4,185,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,395,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,740,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,740,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,004,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,735,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,185,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,774,939 円　　　　（　        14,472 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６０５
２０４
　　　　-595002		 1,285  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,754 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６０５
２０４
　　　　-595001		 2,058  
(   2,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,871 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 592,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 669,600 円  　　　       16,740,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,761,200 円  　　　　    148,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,700,600 円　（　　　　　　         3,395 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,937,200 円  
（　　　　　        10,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,774,939 円      
②総費用 3,700,600 円      
③純収益　①－② 12,074,339 円      
④建物等に帰属する純収益 10,937,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,137,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,104,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,013 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,536,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市末広東一条七丁目８２番５
 4500000196846-0000
2 　旭川市末広東一条七丁目８２番２６
 4500000196855-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
旭川 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-22 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市末広東１条７丁目８２番５外
｢末広東１条７－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,090  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(69,196)

1.5:1		 店舗

Ｗ2		 国道沿いに店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西27m国道、背面道 水道、ガス、下水 旭川

6.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 旭川駅北東方

6.4km		 法令

規制		 準工
(69,196)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４０号線沿いの路線商業地域である。地域内には特に変動要因は見られず、地価水準は現状維持で推移する
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の路線商業地域一円の圏域である。需要者は沿道業務関連施設等の用地取得を目的とする道内外の
法人が中心になるものと思われる。主要幹線道路沿線の地域であり需要は堅調で、地価水準は現状維持で推移するもの
と予測される。市場の中心価格帯は、取引の規模・画地条件等が一様ではなく、総額としては判然としないが、土地単
価は坪当たり１１万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域に存する路線商業地域の取引事例を採用して試算した市場性を反映した価格である。一方、収益
価格は同一需給圏内における賃貸事例を基に試算したものであるが、当該地域は自用目的の取引が主体であることから
参考に止めることとした。よって、取引当事者の属性等を勘案して比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、さらに代
表標準地との検討も踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 34,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善、観光客の増加等によ
り景気は持ち直しているが、建築費高騰、物
価高の影響により鈍いものとなっている。


国道４０号線沿いの路線商業地域であり、地
域内には特に変動要因は見られず、地価水準
は現状維持で推移するものと予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
０１２０４
-115006		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m道道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２４１６
０１２０４
-595004		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
南西10m、
北西8m、
三方路
準工

(60,200)
c １２４１６
４１２０４
-595006		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d １２４１６
４１２０４
-595005		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西27m国道、
北東10m、
角地
準工
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,573 		 100
[ 100.0]
32,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
33,200 
b (　           ) 
35,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
33,551 		 100
[ 101.0]
33,219 
33,900 
c (　           ) 
28,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,294 		 100
[  98.0]
28,871 
29,400 
d (　           ) 
33,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
31,865 		 100
[ 100.0]
31,865 
32,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,900 円／㎡]  



旭川 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,846,181 
3,532,324 
12,313,857 
11,158,900 
1,154,957 		 （　0.9711）
1,121,579 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,889,367 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 69 ％   200 ％   196 ％   1,090 ㎡     40.0 m x   27.2 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアの用途を１階は店舗、２階は事務所と想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
90.0 
450.00 
1,730 
778,500 		 3.0  2,335,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
90.0 
450.00 
1,384 
622,800 		 3.0  1,868,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
90.0 
900.00 

1,401,300 		 4,203,900 
0 
⑨年額支払賃料      1,401,300 円　×　12ヶ月　＝　      16,815,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,815,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,008,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,806,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,203,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,846,181 円　　　　（　        14,538 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６０５
２０４
　　　　-595002		 1,285  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
1,691 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,730 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６０５
２０４
　　　　-595001		 2,058  
(   2,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,790 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 453,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 672,624 円  　　　       16,815,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,796,900 円  　　　　    151,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,532,324 円　（　　　　　　         3,241 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,158,900 円  
（　　　　　        10,238 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,846,181 円      
②総費用 3,532,324 円      
③純収益　①－② 12,313,857 円      
④建物等に帰属する純収益 11,158,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,154,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,121,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,029 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,889,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市末広東一条七丁目８２番５
 4500000196846-0000
2 　旭川市末広東一条七丁目８２番２６
 4500000196855-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考