別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
旭川 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-18 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.
鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市忠和５条５丁目２５番３７８
｢忠和５条５－８－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、医院、一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 北東22m道道 水道、ガス、下水 旭川

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 旭川駅北西方

4.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 環状線沿いの郊外路線商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移するものと予測する
。需要はやや弱含みであるが、地価は底値感があり、当面の間、横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の路線商業地域一円の圏域であり、特に忠和・神居地区内の地域と代替競争関係が強い。需要者
は地元の中小企業や自営業者等が中心と見込まれる。他の大型店舗との比較で相対的な競争力はやや劣るものの、需要
はやや弱含みであるが、地価は底値感があり、横ばい傾向で推移している。市場での取引価格は画地条件等によって様
々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性を有する商業地の事例を中心として求めており、不動産市場の実態を反映した実証的価格である。当
該地域では賃貸需要が低調に推移しており、収益価格は試算上想定要素を含むため不確実性を伴う。当該地域の価格形
成は、収益性より市場性が重視されることから、比準価格を重視することとし、収益価格を参考として、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 29,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は緩やかに持ち直しており、観光は
回復しつつあり、労働需給は緩やかに改善し
ているが、住宅建設は弱い動きとなっている
。

地域内に特段の変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
７１２０４
-115006		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
北西8m、
二方路
準住居

(70,200)
b １２４１８
４１２０４
-515002		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南27m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c １２４１５
９１２０４
-195020		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東27.2m道
道、
南西10.9m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
d １２４１５
９１２０４
-115009		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西27.3m道
道、中間画地
準住居

(60,200)
e １２４１１
７１２０４
-115005		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m道道、
南西9m、
北西7.2m、
三方路
近商

(85,264)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
31,357 		 100
[ 103.0]
30,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
18,790  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  67.5]
29,302 		 100
[ 108.0]
27,131 
27,100 
c (　           ) 
20,437  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.3]
31,784 		 100
[ 110.0]
28,895 
28,900 
d (　           ) 
31,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
32,872 		 100
[ 103.0]
31,915 
31,900 
e (　           ) 
30,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
30,857 		 100
[ 108.0]
28,571 
28,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -32.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -35.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,400 円／㎡]  



旭川 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,752,708 
1,405,005 
4,347,703 
4,116,000 
231,703 		 （　0.9711）
225,007 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,591,980 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 143.64 Ｓ3 402.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗として部分貸し、２～３階は住宅計４戸、２ＬＤＫ（平均専有面積約６１㎡）を想定。 ⑦有効率　  94.0 ％
の理由		 同種同規模建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.64 
94.4 
135.60 
1,600 
216,960 		 3.0  650,880 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
129.60 
93.8 
121.56 
1,180 
143,441 		 1.0  143,441 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
402.84 
94.0 
378.72 

503,842 		 937,762 
0 
⑨年額支払賃料        503,842 円　×　12ヶ月　＝　       6,046,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,046,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       302,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,743,799 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           937,762 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,752,708 円　　　　（　        24,070 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１８４５
２０４
　　　　-595001		 1,659  
(   1,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,746 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６３５
２０４
　　　　-595001		 1,181  
(   1,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,389 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 302,305 円  　　　        6,046,104　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      666,400 円  　　　　     56,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,405,005 円　（　　　　　　         5,879 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     402.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0676 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,116,000 円  
（　　　　　        17,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,752,708 円      
②総費用 1,405,005 円      
③純収益　①－② 4,347,703 円      
④建物等に帰属する純収益 4,116,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 231,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 225,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,591,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市忠和五条五丁目２５番３７８
 4523000066748-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
旭川 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-18 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.
鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市忠和５条５丁目２５番３７８
｢忠和５条５－８－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、医院、一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 北東22m道道 水道、ガス、下水 旭川

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 旭川駅北西方

4.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 道道沿いに店舗、医院、一般住宅等が混在する路線商業地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測す
る。需要は比較的安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域の範囲である。特に、忠和・神居地区の路線商業地域
との代替性が高い。需要者の中心は、旭川市内の個人経営者、中小企業等である。需要は比較的安定しており、地価は
横ばいで推移している。中心となる価格帯は見いだしがたいが、概ね坪当たり９～１０万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の路線商業地域に存する事例を採用し、適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反
映した説得力のあるものとなっている。近隣地域の賃貸需要は弱含みであるため、地価水準に対して賃料水準は低く、
収益価格は低位となっている。当該地域の価格形成は市場性が重視されている。以上より、本件では、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 29,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地域は脱コロナによる経済回復の期待等
で地価は安定的に推移している。建築費及び
物価上昇による地価への大きな影響は現れて
いない。

道道沿いに店舗、医院、一般住宅等が混在す
る路線商業地域である。需要は比較的安定し
ており、地価は横ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１８
４１２０４
-515002		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南27m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２４１５
９１２０４
-195020		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東27.2m道
道、
南西10.9m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
c １２４１５
９１２０４
-115009		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西27.3m道
道、中間画地
準住居

(60,200)
d １２４１５
９１２０４
-115010		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西27.3m道
道、中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,790  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  67.5]
29,302 		 100
[ 105.0]
27,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,900 
b (　           ) 
20,437  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.3]
31,784 		 100
[ 105.0]
30,270 
30,300 
c (　           ) 
31,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
32,872 		 100
[ 100.0]
32,872 
32,900 
d (　           ) 
25,840  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,840 		 100
[ 100.0]
25,840 
25,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -32.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -35.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,400 円／㎡]  



旭川 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,907,678 
1,360,715 
4,546,963 
4,304,370 
242,593 		 （　0.9711）
235,582 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,807,796 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 143.64 Ｓ3 402.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階（店舗）は部分貸し、２～３階（住宅２ＬＤＫ　平均専有面積約６１㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  94.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.64 
94.4 
135.60 
1,700 
230,520 		 3.0  691,560 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
129.60 
93.8 
121.56 
1,180 
143,441 		 1.0  143,441 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
402.84 
94.0 
378.72 

517,402 		 978,442 
0 
⑨年額支払賃料        517,402 円　×　12ヶ月　＝　       6,208,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,208,824 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       310,441 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,898,383 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           978,442 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,295 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,907,678 円　　　　（　        24,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１８４５
２０４
　　　　-595001		 1,659  
(   1,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,659 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,704 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１８４５
２０４
　　　　-595002		 1,801  
(   1,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,801 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 298,500 円  　　　　     59,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 186,265 円  　　　        6,208,824　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      710,400 円  　　　　     59,700,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,550 円  　　　　     59,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,700 円  　　　　     59,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,360,715 円　（　　　　　　         5,693 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     402.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,304,370 円  
（　　　　　        18,010 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,907,678 円      
②総費用 1,360,715 円      
③純収益　①－② 4,546,963 円      
④建物等に帰属する純収益 4,304,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 242,593 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 235,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,807,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市忠和五条五丁目２５番３７８
 4523000066748-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考