鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
旭川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-11

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　岡田　博

TEL.

鑑定評価額

8,080,000 円

１㎡当たりの価格

25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市永山３条１９丁目１９０番４５				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	空地	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西27m国道	水道、ガス、下水	旭川 9.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

旭川駅北東方

9.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ永山駅に近い国道３９号線沿いの路線商業地域である。郊外立地のため需要は相対的に弱く、閉鎖店舗も散
見される。需要回復の地域要因は見当たらず、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旭川市郊外の路線商業地域の圏域である。特に、永山地区との代替性が高い。主な需要者は、小規模店舗
・事務所用地の取得を企図する市内外の法人及び個人事業者である。市内路線商業地域については概して比較的高い需
要が見られるが、近隣地域は市外縁部に位置するため需要は弱い。大型商業施設への人流流出等により、近隣地域には
閉鎖店舗も散見され、地価は緩やかな下落傾向にある。取引が少なく価格に幅もあるため、中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、永山地区の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。一方、収益価格は土地価格に見合
う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。当該地域では自用の事業用不動産が多く、典型的需要者は収益性を
考慮しつつ代替競争不動産の市場での取引動向を重視して意思決定を行っている。以上より、本件では、市場性を反映
した比準価格を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえつつ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[131.3]

[100.0]
100

25,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の影響がみられる中、個人消費は緩や
かに持ち直している。観光需要は回復しつつ
ある。建築費上昇により地価上昇に鈍化が見
られる。

郊外の路線商業地域である。路線商業地域の
需要は全般的には堅調であるが、市外縁部に
位置するため地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６４１２０４ -595009	旭川市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東27m国道、南西15m、角地		商業 (100,400)
b	１２４１６４１２０４ -595015	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	１２４１６４１２０４ -595001	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西27m国道、北東9m、角地		商業 (100,400)
d	１２４１６４１２０４ -595005	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西27m国道、北東10m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	１２４１６４１２０４ -595010	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、北西9m、北東9m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	24,872	100 [ 95.0]	26,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,200
b	(　 ) 28,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,255	100 [ 115.0]	24,570		24,600
c	(　 ) 23,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	22,596	100 [ 100.0]	22,596		22,600
d	(　 ) 33,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	31,865	100 [ 115.0]	27,709		27,700
e	(　 ) 28,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	28,518	100 [ 105.0]	27,160		27,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

旭川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,599,934	1,277,276	4,322,658	4,037,600	285,058	（　0.9711） 276,820	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,649,388 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	186.24	Ｓ2	372.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	317 ㎡	10.9 m x 29.1 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.24	91.3	170.00	1,583	269,110	3.0	807,330
							0.0	0
2～ 2	事務所	186.24	91.3	170.00	1,330	226,100	3.0	678,300
							0.0	0
～

～

～

計		372.48	91.3	340.00		495,210		1,485,630
								0

⑨年額支払賃料	495,210 円　×　12ヶ月　＝　 5,942,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,942,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,551 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,585,969 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,485,630 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,965 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,599,934 円　　　　（　 17,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６４５２０４　　　　-595001	1,524 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,587 円/㎡　月額支払賃料（　 1,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１６４５２０４　　　　-595006	1,855 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	56,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	178,276 円	5,942,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 666,400 円	56,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	56,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,277,276 円　（　　　　　　 4,029 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 372.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,037,600 円（　　　　　 12,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,599,934 円
②総費用	1,277,276 円
③純収益　①－②	4,322,658 円
④建物等に帰属する純収益	4,037,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	276,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,649,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市永山三条十九丁目１９０番４５	4500000211326-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
旭川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-11

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　水野　裕司

TEL.

鑑定評価額

8,240,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市永山３条１９丁目１９０番４５				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	空地	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西27m国道	水道、ガス、下水	旭川 9.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

旭川駅北東方

9.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道３９号沿いの路線商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められない。近時は空き店舗や空地も見られ需
要は弱含みであり、地価は当面横這いないし下落基調で推移して行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は永山地区の国道等の幹線道路沿いを中心する路線商業地域一円の圏域である。主な需要者は店舗・事業所
等用地の取得を目的とする旭川市をはじめとする地元の企業等と見込まれる。一般的に国道沿いは交通量も多く店舗需
要が見込めるものの、標準地周辺は小規模画地が混在し近時は空き店舗や空地も散見され、繁華性が若干劣る地域とな
っている。市場での取引総額は画地条件や規模等により幅があり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。一方、収益価格は理論的な価格で想定項
目に大きく影響を受ける傾向がある。地域は小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、需要の観点から土地の
高度利用は望めず、収益面からの価格検討には限界がある。したがって試算価格の調整にあたっては、実証的な比準価
格を重視して収益価格は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[127.4]

[100.0]
100

26,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道北経済は新型コロナウイルス感染症の５類
移行により緩やかに持ち直している。

国道３９号沿いの郊外路線商業地域で、近時
は空き店舗や空地も見られ需要は弱含みの模
様。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１６４１２０４ -595009	旭川市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東27m国道、南西15m、角地		商業 (100,400)
b	１２４１６４１２０４ -595010	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、北西9m、北東9m、三方路		商業 (100,400)
c	１２４１６４１２０４ -595015	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２４１６４１２０４ -595005	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西27m国道、北東10m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	24,872	100 [ 90.0]	27,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 28,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	28,518	100 [ 100.0]	28,518		28,500
c	(　 ) 28,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,255	100 [ 125.0]	22,604		22,600
d	(　 ) 33,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	31,865	100 [ 125.0]	25,492		25,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

旭川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,629,751	1,333,136	4,296,615	4,008,760	287,855	（　0.9711） 279,536	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,704,816 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	186.24	Ｓ2	372.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	317 ㎡	10.9 m x 29.1 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.24	91.3	170.00	1,630	277,100	3.0	831,300
							0.0	0
2～ 2	事務所	186.24	91.3	170.00	1,330	226,100	3.0	678,300
							0.0	0
～

～

～

計		372.48	91.3	340.00		503,200		1,509,600
								0

⑨年額支払賃料	503,200 円　×　12ヶ月　＝　 6,038,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,038,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 422,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,615,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,509,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,629,751 円　　　　（　 17,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６４５２０４　　　　-595008	1,987 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,634 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１６４５２０４　　　　-595001	1,524 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,400 円	55,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	241,536 円	6,038,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 661,600 円	55,600,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	55,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,333,136 円　（　　　　　　 4,205 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 372.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,008,760 円（　　　　　 12,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,629,751 円
②総費用	1,333,136 円
③純収益　①－②	4,296,615 円
④建物等に帰属する純収益	4,008,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	287,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,704,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市永山三条十九丁目１９０番４５	4500000211326-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考