別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
旭川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-5 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市５条通７丁目５２０番２
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ3F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １０．９ｍ市道 交通

施設		 旭川駅北方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗ビルが建ち並ぶ既成商業地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。中心部商業地域は
脱コロナによる経済回復の期待等により需要は回復傾向にあり、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市中心部の商業地域一円の範囲である。特に飲食店が建ち並ぶ２～５条通の５～８丁目エリアとの代
替性が高い。需要者の中心は市内の飲食店経営者及び市内外の法人等である。中心部商業地域は脱コロナによる経済回
復の期待等により需要は回復傾向にあり、地価は安定的に推移している。中心となる価格帯は土地で５～１０万円／㎡
程度である。なお、建築費及び物価上昇による地価への大きな影響は現れていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中心部商業地域の中でも近隣地域の比較的近くに存する事例を採用したもので、市場性を反映した説得力の
あるものとなっている。市内飲食店等の経営は回復の兆しが見えてきているが、近隣地域周辺の店舗ビルの賃貸需要は
いまだ弱含みであるため、収益算定に不確定要素が多く、収益価格の説得力は低いものと思量する。以上より、本件で
は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭川 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地域は脱コロナによる経済回復の期待等
で地価は安定的に推移している。建築費及び
物価上昇による地価への大きな影響は現れて
いない。

飲食店舗ビルが建ち並ぶ既成商業地域である
。需要は回復傾向にあり、地価は安定的に推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
９１２０４
-515009		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m国道、
南西10.9m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,400)
b １２４１５
９１２０４
-115003		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西27m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c １２４１５
９１２０４
-515018		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d １２４１５
９１２０４
-515004		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.9m市
道、中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
e １２４１５
９１２０４
-515032		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
56,766 		 100
[  86.7]
65,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,500 
b (　           ) 
45,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
64,831 		 100
[  94.2]
68,823 
68,800 
c (　           ) 
47,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,616 		 100
[  72.0]
66,133 
66,100 
d (　           ) 
51,129  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,129 		 100
[  70.0]
73,041 
73,000 
e (　           ) 
33,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  60.0]
56,022 		 100
[  95.0]
58,971 
59,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



旭川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,116,924 
2,698,916 
8,418,008 
7,774,400 
643,608 		 （　0.9411）
605,699 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,361,204 円　　　　（　     46,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 202.50 ＲＣ3 607.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   267 ㎡     10.9 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、平均専有面積１７１㎡程度の店舗を想定。需要減等により容積未消化。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 玄関・階段などの共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.50 
84.6 
171.32 
2,350 
402,602 		 3.0  1,207,806 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
202.50 
84.6 
171.32 
1,850 
316,942 		 3.0  950,826 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
202.50 
84.6 
171.32 
1,600 
274,112 		 3.0  822,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
607.50 
84.6 
513.96 

993,656 		 2,980,968 
0 
⑨年額支払賃料        993,656 円　×　12ヶ月　＝　      11,923,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     513.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,923,872 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       834,671 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,089,201 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,980,968 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,116,924 円　　　　（　        41,636 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５９５
２０４
　　　　-595013		 1,809  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,128 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５９５
２０４
　　　　-595001		 2,734  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,485 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 565,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 357,716 円  　　　       11,923,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,344,700 円  　　　　    113,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,500 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,698,916 円　（　　　　　　        10,108 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9411    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     607.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,774,400 円  
（　　　　　        29,118 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,116,924 円      
②総費用 2,698,916 円      
③純収益　①－② 8,418,008 円      
④建物等に帰属する純収益 7,774,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 643,608 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 605,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,361,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市五条通七丁目５２０番２
 4523000208649-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
旭川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-5 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市５条通７丁目５２０番２
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ3F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ市道 交通

施設		 旭川駅北方

800m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域内には特に変動要因は見られないが、観光客の増加、再開発事
業による活性化等で需要は安定し地価水準は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市中心部の商業地域一円の圏域である。需要者は飲食店等のテナントビル経営を目的とする道内外
の法人が中心になるものと思われる。観光客の増加による経済回復の期待や再開発事業による活性化等で土地の需要は
堅調である。市場の中心価格帯は、取引の規模・画地条件等が一様ではなく、総額としては判然としないが、土地単価
は坪当たり２０～２５万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市内中心部の商業地域に存する類似性の高い取引事例を収集し、その中で信頼性に優る事例を中心に試算
したものである。一方、収益価格は同一需給圏内における賃貸事例を基に試算したものであるが、想定要素も含んでい
る。よって、地域的特性及び取引参加者の属性等を勘案して比準価格を重視し、収益価格は参考にして、本件鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭川 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善、観光客の増加等によ
り景気は持ち直しているが、建築費高騰、物
価高の影響により鈍いものとなっている。


飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、観光
客の増加、再開発事業による活性化等で需要
は安定し地価水準は現状維持で推移するもの
と予測。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
９１２０４
-115003		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西27m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
b １２４１５
９１２０４
-515012		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西36.3m道
道、
南西10.9m、
二方路
商業
駐車付置義務
(90,600)
c １２４１５
９１２０４
-515055		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
南西10.9m、
二方路
商業

(90,600)
d １２４１５
９１２０４
-515023		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27.2m道
道、
南西10.9m、
二方路
商業
駐車付置義務
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
64,831 		 100
[ 104.0]
62,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,300 
b (　           ) 
89,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,384 		 100
[ 122.4]
73,026 
73,000 
c (　           ) 
59,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,754 		 100
[ 102.0]
58,582 
58,600 
d (　           ) 
55,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
68,798 		 100
[ 104.0]
66,152 
66,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



旭川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,656,085 
2,807,791 
7,848,294 
7,262,400 
585,894 		 （　0.9373）
549,158 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,207,306 円　　　　（　     42,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 202.50 ＲＣ3 607.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   267 ㎡     10.9 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、平均専有面積１７１㎡程度の店舗を想定 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 階段・廊下などの共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.50 
84.6 
171.32 
2,270 
388,896 		 3.0  1,166,688 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
202.50 
84.6 
171.32 
1,750 
299,810 		 3.0  899,430 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
202.50 
84.6 
171.32 
1,600 
274,112 		 3.0  822,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
607.50 
84.6 
513.96 

962,818 		 2,888,454 
0 
⑨年額支払賃料        962,818 円　×　12ヶ月　＝　      11,553,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     513.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,553,816 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       924,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,629,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,888,454 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,656,085 円　　　　（　        39,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５９５
２０４
　　　　-595001		 2,734  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,485 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５９５
２０４
　　　　-595013		 1,809  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,010 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 612,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 577,691 円  　　　       11,553,816　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,213,800 円  　　　　    102,000,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,807,791 円　（　　　　　　        10,516 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     607.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,262,400 円  
（　　　　　        27,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,656,085 円      
②総費用 2,807,791 円      
③純収益　①－② 7,848,294 円      
④建物等に帰属する純収益 7,262,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 585,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 549,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,207,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市五条通七丁目５２０番２
 4523000208649-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考