別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
旭川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市豊岡４条２丁目４０番１
｢豊岡４条２－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2F1B		 小売店舗等が建ち並
ぶ幹線沿いの商業地
域		 北27m市道 水道、ガス、下水 旭川

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 旭川駅東方

3.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ４条通沿いの小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当面現環境を維持して推移するものと予測する。需給
関係は比較的安定しており、地価水準は当面の間、横ばいで推移するものと考える。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東光・豊岡地区の幹線道路沿いを中心とする近隣商業地域もしくは路線商業地域一円の圏域である。需要
者は旭川市をはじめ上川管内の法人等が中心と考える。画地規模が比較的小さく十分な駐車場の確保が困難なことから
、他の大型店舗との比較において競争力は劣るものと考えられる。商業地の取引価格は、需要者の購入意欲や資金力、
不動産の画地条件等により個別に形成される傾向が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格が得られた。近隣地域は低層小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域で、需要の観点から土地の高度利
用は期待出来ず、地価に見合った純収益の想定確保が困難で、収益面からの価格アプローチには限界がある。したがっ
て、市場の実態を反映し相対的に説得力を有する比準価格を重視して、収益価格は比較考量とし、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.2]		 [100.0]
100		 37,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているものの、物価
高・資源高等により個人消費はやや弱い。



地域要因に特段の変容は把握されない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
３１２０４
-115004		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南17.2m市道、
北8m、東6m、
三方路
近商

(70,200)
b １２４１６
３１２０４
-595021		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南27m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２４１６
３１２０４
-595019		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17.2m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d １２４１６
３１２０４
-595004		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m道道、
西8m、南11m、
三方路
準住居

(70,200)
e １２４１１
７１２０４
-115004		 旭川市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
北東6m、
二方路
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,048  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
27,665 		 100
[  71.3]
38,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,800 
b (　           ) 
24,269  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  75.0]
38,069 		 100
[ 100.0]
38,069 
38,100 
c (　           ) 
26,528  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,528 		 100
[  71.3]
37,206 
37,200 
d (　           ) 
25,070  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
26,529 		 100
[  73.5]
36,094 
36,100 
e (　     30,242) 
30,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
32,943 		 100
[  95.0]
34,677 
34,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,800 円／㎡]  



旭川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,295,251 
1,514,352 
4,780,899 
4,211,550 
569,349 		 （　0.9711）
552,895 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,283,571 円　　　　（　     28,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   395 ㎡     15.4 m x   25.6 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種同規模建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
1,850 
296,000 		 3.0  888,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
88.0 
176.00 
1,550 
272,800 		 3.0  818,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
84.0 
336.00 

568,800 		 1,706,400 
0 
⑨年額支払賃料        568,800 円　×　12ヶ月　＝　       6,825,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,825,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       546,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,279,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,706,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,295,251 円　　　　（　        15,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６３５
２０４
　　　　-595101		 2,193  
(   2,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,193 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,855 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６３５
２０４
　　　　-595102		 1,463  
(   1,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,463 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,200 円  　　　　     57,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 307,152 円  　　　        6,825,600　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      681,800 円  　　　　     57,300,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,600 円  　　　　     57,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,300 円  　　　　     57,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,514,352 円　（　　　　　　         3,834 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 139,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0676 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,211,550 円  
（　　　　　        10,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,295,251 円      
②総費用 1,514,352 円      
③純収益　①－② 4,780,899 円      
④建物等に帰属する純収益 4,211,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 569,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 552,895 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,283,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市豊岡四条二丁目４０番１
 4523000117676-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
旭川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 5-2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　村上　昭雄   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市豊岡４条２丁目４０番１
｢豊岡４条２－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2F1B		 小売店舗等が建ち並
ぶ幹線沿いの商業地
域		 北27m市道 水道、ガス、下水 旭川

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 旭川駅東方

3.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗、店舗併用住宅、金融機関等が建ち並ぶ商業地域である。小規模店舗であるため、衰退傾向
で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旭川市豊岡・東光地区等内の幹線（準幹線）道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、事業目的
の法人や個人である。商業地においては、旭川中心部より郊外の方が人気がある。対象近隣地域の宅地需要は幹線道路
沿いにあるため比較的安定している。取引される土地の規模や価格帯等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は
見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＡあさひかわ豊岡支所が存する豊岡４条２丁目等内の対象近隣地域は、店舗、店舗併用住宅、金融機関等が建ち並ぶ
商業地域であり、取引の中心は自用目的である。店舗の賃貸需要及び投資採算性が低いため、収益価格は低位に試算さ
れた。よって、より信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、市場分析の結果、代表標準地及び前年対
象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 37,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旭川市は、地域経済の低迷、人口減少、後継
者不足及びインターネット販売による消費の
拡大等がある。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
３１２０４
-595021		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南27m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １２４１６
３１２０４
-595019		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17.2m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c １２４１６
３１２０４
-115004		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南17.2m市道、
北8m、東6m、
三方路
近商

(70,200)
d １２４１６
３１２０４
-115002		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m道道、
北11m、角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,269  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  75.0]
38,069 		 100
[ 100.0]
38,069 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,100 
b (　           ) 
26,528  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,528 		 100
[  88.2]
30,077 
30,100 
c (　           ) 
29,048  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
27,665 		 100
[  88.2]
31,366 
31,400 
d (　           ) 
39,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,252 		 100
[ 100.5]
38,062 
38,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,800 円／㎡]  



旭川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,256,600 
1,415,474 
4,841,126 
4,263,120 
578,006 		 （　0.9711）
561,302 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,455,143 円　　　　（　     29,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   395 ㎡     15.5 m x   25.6 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
1,830 
292,800 		 3.0  878,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
88.0 
176.00 
1,480 
260,480 		 3.0  781,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
84.0 
336.00 

553,280 		 1,659,840 
0 
⑨年額支払賃料        553,280 円　×　12ヶ月　＝　       6,639,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,639,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       398,362 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,240,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,659,840 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,602 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,256,600 円　　　　（　        15,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１７５
２０４
　　　　-595002		 1,648  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,752 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,835 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,830 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６３５
２０４
　　　　-595104		 2,123  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,407 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,200 円  　　　　     57,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 265,574 円  　　　        6,639,360　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      681,800 円  　　　　     57,300,000　×　　  70.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,300 円  　　　　     57,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,300 円  　　　　     57,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,415,474 円　（　　　　　　         3,583 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 139,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,263,120 円  
（　　　　　        10,793 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,256,600 円      
②総費用 1,415,474 円      
③純収益　①－② 4,841,126 円      
④建物等に帰属する純収益 4,263,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 578,006 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 561,302 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,455,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市豊岡四条二丁目４０番１
 4523000117676-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考