令和6年1月12日　提出 旭川 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -61 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 1,620,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市西神楽１線５号６７番４１ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る既成住宅地域 南西7m道路 水道 旭川 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ道路 交通 施設 旭川駅南方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。地域内には特段の変動要因は見られず、現状維持で推 移するものと予測する。立地条件等から宅地需要は低調であり、地価水準は下落傾向と推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市郊外に位置する住宅地域及び市街化調整区域、都市計画区域外の住宅地域。需要者の中心は市内 在住の個人及び地区内居住者等の地縁関係者が多いものと思われる。その立地から生活利便性等が劣るため、宅地需要 は低調で地価水準は下落傾向で推移している。取引が少なく、また取引価格にばらつきがあるため、市場の中心価格帯 は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に在する取引事例を採用し、要因比較を適正に行って求めたもので、市場性を反 映した説得力のあるものとなっている。一方、近隣地域はアクセス、住環境に劣り、賃貸物件に対する需要は見いだせ ないため、収益価格は試算できなかった。よって、市場性を反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善、観光客の増加等によ り景気は持ち直しているが、建築費高騰、物 価高の影響により鈍いものとなっている。 市内郊外の市街化調整区域内の住宅地域であ る。立地条件等から宅地需要は低調であり、 地価水準は下落傾向と推定される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％