令和6年1月15日　提出 旭川 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -60 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 2,140,000 円  １㎡当たりの価格 2,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居町雨紛３８０番６８外 ②地積 　(㎡) 807   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、学校等が 見られる道道沿いの 住宅地域 南西15.5m道道 水道 旭川 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １５．５ｍ道道 交通 施設 旭川駅南方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿いに農家住宅等が見られる市街化調整区域内の農家住宅地域である。今後も大きな変化はなく現状維持と 予測する。周辺地域の土地の取引は少なく、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市及び周辺町村の市街化調整区域内及び都市計画区域外の地域である。需要者の中心は旭川市及び周 辺町村在住の個人で、主に農業関係者が多いが、一部資材置場等の需要も見られる。農業経営の不振等から同一需給圏 の需要は少なく、地価は若干の下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、概ね２，０００～３，０００円／㎡程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の価格牽連性を有する取引事例を採用し、要因比較を適正に行って求めたもので、市場性を 反映した説得力のあるものとなっている。近隣地域は利便性の劣る市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸需要 が見出せないため収益価格は試算できなかった。以上より、本件では、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇により住宅新築着工件数は減少し ているが、人気地区は中古物件の需要が堅調 。人気地区と不人気地区の差が顕著に現れて いる。 市街化調整区域内の取引は少なく、需要は弱 含みである。地価は若干の下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％