令和6年1月14日　提出 旭川 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -55 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市旭神町１９番４７ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する道道背 後の地域 北東8m市道 水道 旭川 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域内に特段の要因変動は認められず、現状維持で推移していくもの予測 する。市街化区域に隣接する立地のため、地価は当面の間、横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の市街化調整区域に所在する住宅地域の圏域である。需要者は地縁性を有する市内居住者が大半 であり、圏域外からの転入は少ない。市街化調整区域における宅地の需要は相対的に低く、総じて取引件数は少ないた め、入手可能な取引情報は限定的である。このため市場における需要の中心となる土地価格帯の把握は困難な状況とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の実情等から収益価格を試算することはできなかった。標準地は一般住宅、農家住宅等が混在する地域にあり、実 際の取引においては既存住宅の取得等としての取得目的が大半と考えられる。よって自用目的が中心である不動産市場 の特性等から、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は緩やかに持ち直しており、観光は 回復しつつあり、労働需給は緩やかに改善し ているが、住宅建設は弱い動きとなっている 。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％