別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
旭川 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -33 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.
鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市春光４条８丁目２１９番１６８
｢春光４条８－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 旭川

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北東方

6.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部からやや北側に位置する住宅地域で、地域内には特に変動要因は見られず、現状維持で推移するもの
と予測する。宅地需要は弱含みであり、地価水準はやや下落傾向と推定される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、春光地区の住宅地域を中心に、都心からの距離が概ね同等な市内住宅地域一円の圏域である。需要者の
中心は市内在住の個人である。昨今、市内における住宅地の需要は、都心部や生活利便施設への接近性を重視する傾向
が強いため、当該地域における宅地需要は若干低調である。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模で５５０～６００
万円程度、新築戸建住宅で２７００万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、春光地区の取引事例から試算したもので市場性を反映し説得力を有する。一方、収益価格は当該地域が中
規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己の利用を前提とする取引が中心になっている地域性を反映し低位に試算され
た。よって、試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を標準として収益価格は参考にして、さら
に代表標準地との検討も踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[138.6]		 [104.5]
100		 28,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善、観光客の増加等によ
り景気は持ち直しているが、建築費高騰、物
価高の影響により鈍いものとなっている。


市内中心部からやや北側に位置する住宅地域
で地域内に変動要因は特に見られないが、需
要は弱含みで地価は若干の下落傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１８
２１２０４
-111011		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２４１８
２１２０４
-111013		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１８
２１２０４
-511005		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１８
２１２０４
-511038		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西11m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e １２４１８
２１２０４
-511045		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,787  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
26,391 		 100
[ 102.0]
25,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
27,000 
b (　           ) 
31,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
31,498 		 100
[ 102.0]
30,880 
32,300 
c (　           ) 
28,810  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
27,569 		 100
[ 102.0]
27,028 
28,200 
d (　           ) 
28,303  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
27,084 		 100
[ 102.0]
26,553 
27,700 
e (　           ) 
25,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
24,632 		 100
[ 100.0]
24,632 
25,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,200 円／㎡]  



旭川 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,501,784 
494,531 
2,007,253 
1,827,000 
180,253 		 （　0.9711）
175,044 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,572,327 円　　　　（　     17,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.59 Ｗ2 191.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     12.0 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（１ＬＤＫ　平均専有面積約４４㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 共用部分等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.59 
93.1 
88.99 
1,220 
108,568 		 1.0  108,568 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
95.59 
93.1 
88.99 
1,244 
110,704 		 1.0  110,704 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
191.18 
93.1 
177.98 

219,272 		 219,272 
0 
⑨年額支払賃料        219,272 円　×　12ヶ月　＝　       2,631,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     177.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,631,264 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       131,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,499,701 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,501,784 円　　　　（　        12,086 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１８２５
２０４
　　　　-591004		 1,091  
(   1,090) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１８２５
２０４
　　　　-591006		 1,261  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,261 
c １２４１８２５
２０４
　　　　-591001		 1,179  
(   1,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,156 
旭川 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,800 円  　　　　     25,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 105,251 円  　　　        2,631,264　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     25,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,280 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.14 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         494,531 円　（　　　　　　         2,389 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     191.18 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,827,000 円  
（　　　　　         8,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,501,784 円      
②総費用 494,531 円      
③純収益　①－② 2,007,253 円      
④建物等に帰属する純収益 1,827,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 180,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 175,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          846 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,572,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市春光四条八丁目２１９番１６８
 4500000164212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
旭川 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -33 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.
鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市春光４条８丁目２１９番１６８
｢春光４条８－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 旭川

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北東方

6.0km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旭川市郊外の一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。住環
境、生活利便性は良好であるが、周辺地価との関係から、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住環境良好な中位価格帯の住宅地域の圏域である。特に春光地区との代替性が高い。主な需要
者は自己居住目的の市内在住の一次取得者と考えられる。住環境・生活利便性ともに良好で人気エリアの一つであるが
、相対的に割安感のある周辺地域に需要が流出する傾向があり、地価は緩やかな下落傾向で推移している。中心価格帯
は標準的画地程度の更地で６００万円前後、新築戸建物件で２６００万円～２８００万円程度と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は春光地区の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。典型的需要者は代替競争不動産の取
引価格を重視して意思決定を行うことから、市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は土地価格
に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。以上から試算価格の調整にあたっては、市場実態を反映した
比準価格を標準として収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[137.6]		 [104.5]
100		 28,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響がみられる中、個人消費は緩や
かに持ち直している。観光需要は回復しつつ
ある。建築費上昇により地価上昇に鈍化が見
られる。

旭川市郊外の戸建住宅地域で居住環境及び生
活利便性は良好である。周辺地域の地価との
関係で、需要はやや弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１８
２１２０４
-111013		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
b １２４１８
２１２０４
-111011		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１８
２１２０４
-511005		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１８
２１２０４
-511045		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
31,498 		 100
[ 105.0]
29,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
31,300 
b (　           ) 
26,787  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
26,391 		 100
[ 105.0]
25,134 
26,300 
c (　           ) 
28,810  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
27,569 		 100
[  96.9]
28,451 
29,700 
d (　           ) 
25,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
24,632 		 100
[ 100.0]
24,632 
25,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,300 円／㎡]  



旭川 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,536,328 
467,592 
2,068,736 
1,870,500 
198,236 		 （　0.9711）
192,507 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,928,714 円　　　　（　     19,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.59 Ｗ2 191.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     12.0 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（１ＬＤＫ　平均専有面積約４４㎡）計４戸を想定。青空駐車場４台。 ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 階段、廊下など共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
95.59 
93.1 
88.99 
1,224 
108,924 		 1.0  108,924 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
95.59 
93.1 
88.99 
1,248 
111,060 		 1.0  111,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
191.18 
93.1 
177.98 

219,984 		 219,984 
0 
⑨年額支払賃料        219,984 円　×　12ヶ月　＝　       2,639,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     177.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,639,808 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       105,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,534,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,984 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,536,328 円　　　　（　        12,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１８２５
２０４
　　　　-591006		 1,261  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,225 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,224 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１８２５
２０４
　　　　-591004		 1,091  
(   1,090) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,148 
c １２４１８２５
２０４
　　　　-591002		 1,046  
(   1,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,198 
旭川 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,400 円  　　　　     25,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 105,592 円  　　　        2,639,808　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      219,300 円  　　　　     25,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,800 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,800 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,592 円　（　　　　　　         2,259 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     191.18 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,870,500 円  
（　　　　　         9,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,536,328 円      
②総費用 467,592 円      
③純収益　①－② 2,068,736 円      
④建物等に帰属する純収益 1,870,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,236 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 192,507 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,928,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市春光四条八丁目２１９番１６８
 4500000164212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考