令和6年1月15日　提出 旭川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -18 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居８条３丁目１７番８外 ｢神居８条３－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる既成 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 旭川 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 神居地区の山側に存する住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。山側に存し利便性がや や劣るため需要は弱含みである。地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市郊外の住宅地域の範囲である。特に神居地区の神居通以西の山側周辺に存する住宅地域との代替性 が高い。需要者の中心は市内在住の個人である。近隣地域は神居地区の山側に存し利便性がやや劣るため、需要は弱含 みであり地価は若干の下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、更地で４００万円～５００万円程度、新築の戸 建物件で２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、神居地区の代替性を有する事例を採用した。各要因比較は適正に行われており、市場性を反映した説得力 のあるものとなっている。近隣地域は第１種低層住居専用地域、容積率８０％に指定された住宅地域であり、競争力の ある賃貸物件の建設は経済合理性の観点から想定しがたいため、収益価格は試算できなかった。以上より、本件では、 代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.5] 100 [131.7] [104.5] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇により住宅新築着工件数は減少し ているが、人気地区は中古物件の需要が堅調 。人気地区と不人気地区の差が顕著に現れて いる。 神居地区の山側に存する住宅地域である。利 便性がやや劣るため需要は弱含みで、地価は 若干の下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％