別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
旭川 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -17 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.
鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市神居２条８丁目８６番１１
｢神居２条８－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 旭川

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　２０
ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅西方

2.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 神居地区の中心部に存する閑静な住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。他の人気地区
との競合により、需要は弱含みで地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市郊外の住宅地域の範囲である。特に神居地区との代替性が高い。需要者の中心は旭川市内在住の個
人である。近隣地域は神居地区の中心部に存し、商業施設、小中学校との接近性に優れており利便性が比較的良好であ
るが、他の人気地区との競合により、需要は弱含みで、地価は若干の下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、
更地で５５０万円～７５０万円程度、新築の戸建物件で２５００万円～３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は神居地区の代替性を有する事例を採用し、適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力
のあるものとなっている。収益価格は地価水準に対して賃料水準が低いため、試算価格は低位となっている。当該地域
は自用の住宅が中心であり、価格形成は収益性より市場性が重視されている。以上より、本件では、収益価格は参考と
し、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[101.5]		 100
[ 81.8]		 [101.5]
100		 24,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費上昇により住宅新築着工件数は減少し
ているが、人気地区は中古物件の需要が堅調
。人気地区と不人気地区の差が顕著に現れて
いる。

神居地区の中心部に存する閑静な住宅地域で
ある。他の人気地区との競合により、需要は
弱含みで地価は若干の下落傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
９１２０４
-111049		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.4m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
b １２４１５
９１２０４
-111021		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １２４１５
９１２０４
-111019		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d １２４１５
９１２０４
-111037		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
e １２４１５
９１２０４
-511061		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
南東11m、
角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
20,170 		 100
[  80.8]
24,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
25,300 
b (　           ) 
20,095  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
19,230 		 100
[  80.8]
23,800 
24,200 
c (　           ) 
26,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
24,898 		 100
[  92.0]
27,063 
27,500 
d (　           ) 
20,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
19,704 		 100
[  90.2]
21,845 
22,200 
e (　           ) 
22,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
20,744 		 100
[  89.2]
23,256 
23,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,600 円／㎡]  



旭川 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,196,661 
619,866 
2,576,795 
2,356,250 
220,545 		 （　0.9711）
214,171 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,370,837 円　　　　（　     16,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 131.22 Ｗ2 262.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     10.9 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（２ＬＤＫ　平均専有面積約５７㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 階段・廊下など共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
131.22 
92.6 
121.51 
1,110 
134,876 		 1.0  134,876 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
131.22 
92.6 
121.51 
1,130 
137,306 		 1.0  137,306 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
262.44 
92.6 
243.02 

272,182 		 272,182 
0 
⑨年額支払賃料        272,182 円　×　12ヶ月　＝　       3,266,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,266,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,109 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,194,075 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           272,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,196,661 円　　　　（　        11,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５９５
２０４
　　　　-591017		 1,121  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,121 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,111 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,110 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５９５
２０４
　　　　-591018		 1,095  
(   1,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,074 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 100,866 円  　　　        3,362,184　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      276,200 円  　　　　     32,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         619,866 円　（　　　　　　         2,322 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 124,000 円／㎡　×　     262.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,356,250 円  
（　　　　　         8,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,196,661 円      
②総費用 619,866 円      
③純収益　①－② 2,576,795 円      
④建物等に帰属する純収益 2,356,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 220,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 214,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,370,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市神居二条八丁目８６番１１
 4523000139639-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
旭川 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -17 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.
鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市神居２条８丁目８６番１１
｢神居２条８－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 旭川

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　２０
ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅西方

2.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 神居地区の中心部に存する閑静な住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移するもの
と予測する。需要はやや弱含みで、地価は若干の下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域一円で、その中でも特に神居地区との代替競争関係が強い。需要はやや弱く、地価は
若干の下落傾向にある。需要者の中心は、旭川市に居住する個人である。市場では更地と中古住宅付物件が混在してお
り、需要の中心価格帯は、土地は標準的な画地規模で概ね６４０～６８０万円、新築物件は総額３，２００万円前後で
ある。中古住宅付での物件の総額は、地上建物の状態に大きく影響を受けている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあり、収益物件用途も考えられるものの、収益価格は試算上想定要素を含むため
不確実性を伴い、本件では低位に試算された。実際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等から、
本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[101.5]		 100
[ 82.5]		 [101.5]
100		 24,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は緩やかに持ち直しており、観光は
回復しつつあり、労働需給は緩やかに改善し
ているが、住宅建設は弱い動きとなっている
。

地域内に特段の変動要因は認められないが、
当地区に対する需要は市内の他地区内の住宅
地と比較してやや弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
９１２０４
-111016		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.9m市
道、中間画地
準住居

(60,200)
b １２４１５
９１２０４
-111020		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西11m、
角地
１低専

(60,80)
c １２４１５
９１２０４
-111049		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.4m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
d １２４１５
９１２０４
-511049		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,212  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
21,884 		 100
[ 101.0]
21,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
22,000 
b (　           ) 
21,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
20,002 		 100
[  83.0]
24,099 
24,500 
c (　           ) 
20,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
20,170 		 100
[  80.5]
25,056 
25,400 
d (　           ) 
21,608  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
21,289 		 100
[  81.6]
26,089 
26,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,600 円／㎡]  



旭川 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,229,322 
635,611 
2,593,711 
2,399,890 
193,821 		 （　0.9692）
187,851 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,833,694 円　　　　（　     14,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 131.22 Ｗ2 262.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     10.9 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建計４戸、２ＬＤＫ（平均専有面積約６１㎡）を想定。 ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 同種同規模建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
131.22 
92.6 
121.51 
1,130 
137,306 		 1.0  137,306 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
131.22 
92.6 
121.51 
1,150 
139,737 		 1.0  139,737 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
262.44 
92.6 
243.02 

277,043 		 277,043 
0 
⑨年額支払賃料        277,043 円　×　12ヶ月　＝　       3,324,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,324,516 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       169,826 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,226,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,043 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,632 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,229,322 円　　　　（　        12,095 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５９５
２０４
　　　　-591018		 1,095  
(   1,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,074 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,131 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,130 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５９５
２０４
　　　　-591019		 1,129  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,188 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,200 円  　　　　     32,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 135,861 円  　　　        3,396,516　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      274,500 円  　　　　     32,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,450 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,300 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         635,611 円　（　　　　　　         2,381 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 123,000 円／㎡　×　     262.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,399,890 円  
（　　　　　         8,988 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,229,322 円      
②総費用 635,611 円      
③純収益　①－② 2,593,711 円      
④建物等に帰属する純収益 2,399,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 193,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 187,851 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,833,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市神居二条八丁目８６番１１
 4523000139639-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考