鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
旭川 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 -13

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　岡田　博

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市神楽２条７丁目４２０番２１｢神楽２条７－１－１８｣				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	旭川 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 25.4 ｍ、規模　　 323 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　７ｍ
市道

交通

施設

旭川駅南西方

900m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部への接近性に優れた住環境良好な住宅地域である。地域要因に大きな変化は認められない。需要は比較
的堅調であるが、さらなる地価上昇を展望する高まりは見られず、地価は当面安定傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神楽地区等の市中心部へのアクセスに優れた高位価格帯の住宅地域である。主な需要者は比較的所得水
準の高い市内に居住する個人である。旭川市内住宅地で最高の価格帯に位置している。住環境、生活利便性共に良好で
需要は堅調であるものの、さらなる地価上昇を展望するには至らず地価は安定的に推移している。中心価格帯は、標準
的画地程度の更地で１０００万円～１４００万円程度、新築戸建で３５００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は神楽地区の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。典型的需要者は代替競争不動産の取
引価格を重視して意思決定を行うことから、市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は土地価格
に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。以上から試算価格の調整にあたっては、市場実態を反映した
比準価格を標準として収益価格は参考に止め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭川 -18                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     39,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の影響がみられる中、個人消費は緩や
かに持ち直している。観光需要は回復しつつ
ある。建築費上昇により地価上昇に鈍化が見
られる。

市中心部への接近性に優れた住環境良好な住
宅地域である。需要は比較的堅調であるが、
高価格帯であるため、地価は安定的に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

旭川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１５８１２０４ -111027	旭川市		更地	（　）	不整形	南西21m市道、南東12m、角地		２住居 (70,200)
b	１２４１５８１２０４ -591005	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２４１５８１２０４ -111021	旭川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.2m市道、南東7.2m、角地		２中専 (60,200)
d	１２４１５８１２０４ -591004	旭川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	１２４１５８１２０４ -111015	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、南東7.2m、角地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	39,965	100 [ 104.0]	38,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 34,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	34,097	100 [ 95.0]	35,892		37,500
c	(　 ) 40,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	37,593	100 [ 95.0]	39,572		41,400
d	(　 ) 25,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	24,812	100 [ 75.0]	33,083		34,600
e	(　 ) 29,521	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	27,158	100 [ 75.0]	36,211		37,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

旭川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,066,716	744,370	3,322,346	2,929,000	393,346	（　0.9711） 381,978	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,795,469 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	149.75	Ｗ2	299.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	12.7 m x 25.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（３ＬＤＫ　平均専有面積約７１㎡）計４戸を想定。青空駐車場４台。

⑦有効率　 94.7 ％
の理由

階段、廊下など共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	149.75	94.7	141.81	1,192	169,038	1.0	169,038
							0.0	0
2～ 2	住宅	149.75	94.7	141.81	1,216	172,441	1.0	172,441
							0.0	0
～

～

～

計		299.50	94.7	283.62		341,479		341,479
								0

⑨年額支払賃料	341,479 円　×　12ヶ月　＝　 4,097,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 283.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,097,748 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 178,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,063,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	341,479 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,066,716 円　　　　（　 12,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１５８５２０４　　　　-591005	1,228 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,193 円/㎡　月額支払賃料（　 1,192 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１５８５２０４　　　　-591007	1,121 ( 1,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,144
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,200 円	40,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	169,670 円	4,241,748　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,400 円	40,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 744,370 円　（　　　　　　 2,305 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 299.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,929,000 円（　　　　　 9,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,066,716 円
②総費用	744,370 円
③純収益　①－②	3,322,346 円
④建物等に帰属する純収益	2,929,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	381,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,183 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,795,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市神楽二条七丁目４２０番２１	4523000162287-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
旭川 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 -13

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　蒲生　恵介

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市神楽２条７丁目４２０番２１｢神楽２条７－１－１８｣				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	旭川 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 25.4 ｍ、規模　　 323 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　７ｍ
市道

交通

施設

旭川駅南西方

900m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部への接近性に優れた住宅地域である。今後も大きな変化はなく、当面現状の住環境を維持するものと予
測する。土地の需給関係は比較的安定しており、地価水準も当面安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旭川市内の住宅地域一円で、その中でも特に神楽地区の氷点橋、クリスタル橋周辺地域との代替競争関係
が強い。需要者の中心は、旭川市に居住する個人であり、比較的所得水準の高い層が中心となる。需要は比較的堅調で
あり、地価は安定傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は８００万円～１，２００万円程度、新築戸
建は３，５００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が多い利便性の良い住宅地域にあり、収益物件用途も考えられるものの、収益価格は試算上想定要素を含むた
め不確実性を伴い、本件では低位に試算された。実際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等から
、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は緩やかに持ち直しており、観光は
回復しつつあり、労働需給は緩やかに改善し
ているが、住宅建設は弱い動きとなっている
。

市中心部への接近性に優れた住宅地域である
。需要は比較的堅調であり、地価は安定傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

旭川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１５８１２０４ -111027	旭川市		更地	（　）	不整形	南西21m市道、南東12m、角地		２住居 (70,200)
b	１２４１５８１２０４ -591005	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２４１５８１２０４ -591012	旭川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、南西7.3m、角地		２中専 (60,200)
d	１２４１５８１２０４ -115001	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	39,965	100 [ 103.0]	38,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	40,500
b	(　 ) 34,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	34,097	100 [ 93.9]	36,312		37,900
c	(　 ) 33,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	30,799	100 [ 80.8]	38,118		39,800
d	(　 ) 30,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,205	100 [ 83.8]	36,044		37,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

旭川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,858,157	743,618	3,114,539	2,734,240	380,299	（　0.9692） 368,586	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,522,163 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	149.75	Ｗ2	299.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建計４戸、３ＬＤＫ（平均専有面積約７１㎡）を想定。

⑦有効率　 94.7 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	149.75	94.7	141.81	1,140	161,663	1.0	161,663
							0.0	0
2～ 2	住宅	149.75	94.7	141.81	1,160	164,500	1.0	164,500
							0.0	0
～

～

～

計		299.50	94.7	283.62		326,163		326,163
								0

⑨年額支払賃料	326,163 円　×　12ヶ月　＝　 3,913,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 283.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,913,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 202,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,855,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,163 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,858,157 円　　　　（　 11,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１５８５２０４　　　　-591005	1,228 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,141 円/㎡　月額支払賃料（　 1,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１５８５２０４　　　　-591007	1,121 ( 1,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,121
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,200 円	36,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	162,318 円	4,057,956　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	36,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 743,618 円　（　　　　　　 2,302 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 299.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,734,240 円（　　　　　 8,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,858,157 円
②総費用	743,618 円
③純収益　①－②	3,114,539 円
④建物等に帰属する純収益	2,734,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	380,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	368,586 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,522,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市神楽二条七丁目４２０番２１	4523000162287-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考