令和6年1月14日　提出 旭川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -11 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.

鑑定評価額 1,870,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東8m市道 水道、下水 西神楽 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 西神楽駅北西方 400m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西神楽駅周辺の郊外住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測 する。需要は相対的に弱く、地価は底値を模索しつつも長期的には下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の郊外住宅地域一円で、その中でも特に西神楽地区との代替競争関係が強い。需要者は地縁的選 好性を有する個人が中心と考えられ、他圏からの転入は少ない模様である。市場では新築目的で更地を購入する需要は 相対的に少なく、中古住宅付での取引が中心となっている。市場で需要の中心となる土地価格帯は、概ね１８０～２１ ０万円で、中古住宅付での取引は、地上建物の状態で総額が大きく左右される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、公法規制、経済合理性等の観点から収益価格を試算することはできなかっ た。実際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等を踏まえ、本件においては不動産市場の実態を反 映した比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.5] 100 [115.0] [104.5] 100 7,070  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は緩やかに持ち直しており、観光は 回復しつつあり、労働需給は緩やかに改善し ているが、住宅建設は弱い動きとなっている 。 地域内に特段の変動要因は認められないが、 需要は相対的に弱く、地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％