令和6年1月12日　提出 小樽 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 9-3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 94,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市築港５０番７３ ｢築港６－１３｣ ②地積 　(㎡) 4,271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区、商港区 (70,200) 1.5:1 事務所、車庫兼倉庫 Ｓ2 配送センター、営業 所等が建ち並ぶ臨海 工業団地 南西25m道路、背面道 水道、ガス、下水 小樽築港 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２５ｍ道路 交通 施設 小樽築港駅北西方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区、商港区 ⑤地域要因の将 　来予測 配送センター、営業所等が建ち並ぶ臨海工業団地である。交通量が比較的多く、周辺には大規模商業施設、小樽 ＩＣ、フェリーターミナル等があり、商工混在地域として成熟していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市内の工業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、築港地区及び港町地区に限定され る。需要者は配送センターや営業所等を営む道内外の法人が中心であるが、将来的には大規模商業施設やふ頭等に近い 立地に着目した需要も考えられる。成熟した工業地域であるため、取引自体が少ないことから、街路条件、土地の規模 や延床面積、築年数、個別の取引事情等により取引価格のばらつきが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は当該標準地において、賃貸用の工場や倉庫等の建築を想定することは現実的でないこと から、収益価格を求めることを断念した。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 68.0] [103.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和は依然継続されているものの、地価 や建築費の上昇等の影響を受け、近年続いた 不動産市場の活況は勢いを失いつつある。 周辺には大規模商業施設、小樽ＩＣ、ふ頭等 があり、潜在的な利用価値が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％