鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
小樽 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-9

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　増村　哲史

TEL.

鑑定評価額

38,900,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市稲穂２丁目８１番２外				②地積　(㎡)	378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	建築中	事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北東25m国道	水道、ガス、下水	小樽 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

現在、建物が新築中であるが
、詳細は不詳。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

小樽駅南東方

310m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅徒歩圏の中心商業地に存する既存商業地域である。古い建物が依然多いものの、徐々にホテルや店舗付共
同住宅等への建替えが進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小樽市中心商店街とその周辺の商業地域一円である。需要者は地元資本の中小法人や個人事業者のほか、
規模の纏まった土地については道内外の大手企業の需要も見込まれる。自用の店舗や事業所用地のほか、収益物件用地
の需要もあり、中心部では商業床需要の減退により共同住宅用地に転用されるケースも見られ、コロナ禍により一服し
ていたホテル用地需要にも明るい兆しが見えてきている。物件により状況は異なり、中心価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域とその周辺は、小樽駅に近い国道沿いに存し、市内でもテナントビルが最も多く立地するエリアのひとつであ
る。小樽市の中心商業地域においては、地域経済の低迷や事業所の郊外移転等により、商業床需要は減少傾向で推移し
ており、近年は賃貸マンションや分譲マンション等が増えつつあるものの、投資採算性も考慮すべき地域であるので、
本件では比準価格を重視しつつも、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化進行等の基礎的要因に変化
はないが、コロナ禍により激減した観光客数
が戻っており、商業地域は全般に明るい兆し
がみられる。

国道沿いの商業地の土地需要に大きな変化は
ない。

現在、建物が建築中である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７８１２０３ -197002	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西17m市道、南東10.9m、北西9m、三方路		準工高度地区最高9m 小樽歴史景観区域 (70,300)
b	１２４１４７１２０３ -595101	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東4m、南西5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２４１７８１２０３ -115004	小樽市		更地	（　）	不整形	南東10.9m市道、北西3.5m、二方路		近商 (90,300)
d	１２４１２８１２０３ -595005	小樽市		更地	（　）	長方形	北東18.2m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,219	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	100,710	100 [ 63.2]	159,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 74,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	73,079	100 [ 72.9]	100,246		100,000
c	(　 ) 67,445	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	68,535	100 [ 66.2]	103,527		104,000
d	(　 ) 239,373	100 [ 200.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,687	100 [ 98.7]	121,263		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

小樽 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,663,002	10,220,984	32,442,018	30,979,200	1,462,818	（　0.9429） 1,379,291	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	29,346,617 円　　　　（　 77,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	324.99	ＲＣ7	1,905.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	378 ㎡	17.1 m x 22.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～７階が事務所（フロア貸し）、立体駐車場３２台を想定

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	202.86	60.7	123.12	3,000	369,360	3.0	1,108,080
							0.0	0
2～ 7	事務所	283.69	73.4	208.10	2,300	478,630	2.0	957,260
							0.0	0
～

～

～

計		1,905.00	72.0	1,371.72		3,241,140		6,851,640
								0

⑨年額支払賃料	3,241,140 円　×　12ヶ月　＝　 38,893,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,371.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,893,680 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,206,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,599,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,851,640 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,663,002 円　　　　（　 112,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１６６５２０３　　　　-515001	2,719 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,008 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１２８５２０３　　　　-595008	3,088 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,305,000 円	461,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,290,284 円	45,805,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 324,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,918,500 円	461,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	922,000 円	461,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,220,984 円　（　　　　　　 27,040 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	461,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,905.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,979,200 円（　　　　　 81,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,663,002 円
②総費用	10,220,984 円
③純収益　①－②	32,442,018 円
④建物等に帰属する純収益	30,979,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,462,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,379,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,346,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市稲穂二丁目８１番２	4304000012499-0000
2	小樽市稲穂二丁目８１番１１	4304000012507-0000
3	小樽市稲穂二丁目８１番８	4304000012504-0000
4	小樽市稲穂二丁目８７番１６	4304000012526-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
小樽 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-9

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　上杉　孝也

TEL.

鑑定評価額

38,900,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市稲穂２丁目８１番２外				②地積　(㎡)	378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	建築中	事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北東25m国道	水道、ガス、下水	小樽 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

小樽駅南東方

310m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

観光客の入込客数が回復傾向にあり、駅前の中心商業地にもその影響が伺える。地域的には商業地需要から高層
マンション等の住宅地需要へと移行する状況にあるが、需要は今後も堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小樽駅前地区を中心とした小樽市内の中心商業地域一円。主たる需要者は店舗、ホテル、飲食店、事務所
等の所有、運営、経営等を目的とする個人または法人となる。中心商業地ではあるものの店舗付高層マンションの建設
も増加しており、商業地としての需要から高層賃貸マンション用地としての需要が高まって行くことが予測される地域
である。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小樽市中心部の商業地域で、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格は低位に求められた。繁華性
は高いが、賃貸マンション等も含め用途が競合し、住宅系、商業系の用途によって支払可能賃料が異なる事や、建築費
の高騰等から、想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかった。本件では市場の実勢を反映する比準価
格を重視し、収益価格も参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客数の増加により、観光地の商業地需要
も回復傾向が見受けられ、小樽市における商
業地需要も強まっている。

小樽市中心部に位置する国道沿いの商業地は
、店舗事務所等の需要から高層マンション用
地としての需要へと変化しており、引き合い
は強まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１２８１２０３ -595008	小樽市		建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１２４１２８１２０３ -595004	小樽市		底地	（　）	長方形	南西10.9m市道、北西10.9m、角地		商業 (100,600)
c	１２４１２８１２０３ -595007	小樽市		建付地	（　）	長方形	南西18.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２４１２８１２０３ -595001	小樽市		建付地	（　）	長方形	南西10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,444	100 [ 85.5]	116,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 72,063) 144,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	134,697	100 [ 95.0]	141,786		142,000
c	(　 ) 73,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,944	100 [ 79.4]	93,128		93,100
d	(　 ) 94,992	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,994	100 [ 72.7]	104,531		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

小樽 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,500,459	10,426,980	33,073,479	31,651,200	1,422,279	（　0.9429） 1,341,067	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,533,340 円　　　　（　 75,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所	324.99	ＲＣ7	1,905.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	378 ㎡	17.1 m x 22.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～７階が事務所（フロア貸し）、立体駐車場３２台を想定

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	202.86	60.7	123.12	3,000	369,360	3.0	1,108,080
							0.0	0
2～ 7	事務所	283.69	73.4	208.10	2,360	491,116	2.0	982,232
							0.0	0
～

～

～

計		1,905.00	72.0	1,371.72		3,316,056		7,001,472
								0

⑨年額支払賃料	3,316,056 円　×　12ヶ月　＝　 39,792,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,371.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,792,672 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,269,327 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,435,345 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,001,472 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,500,459 円　　　　（　 115,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１２８５２０３　　　　-115001	2,203 ( 2,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,008 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１２８５２０３　　　　-115002	3,175 ( 3,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	5,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,355,000 円	471,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,802,280 円	46,704,672　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 324,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,003,500 円	471,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,426,980 円　（　　　　　　 27,585 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	471,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,905.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,651,200 円（　　　　　 83,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,500,459 円
②総費用	10,426,980 円
③純収益　①－②	33,073,479 円
④建物等に帰属する純収益	31,651,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,422,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,341,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,533,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市稲穂二丁目８１番２	4304000012499-0000
2	小樽市稲穂二丁目８１番１１	4304000012507-0000
3	小樽市稲穂二丁目８１番８	4304000012504-0000
4	小樽市稲穂二丁目８７番１６	4304000012526-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考