別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小樽 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 5-5 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.
鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市錦町５２番７１
｢錦町２０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 店舗の中に空地が増
えつつある近隣商業
地域		 東9m市道 水道、ガス、下水 小樽

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗付住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 錦町商店街の一角に位置する
近隣商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 小樽駅北方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ小樽駅の北方徒歩圏外に所在する旧来からの商業地域であり、当面現状を維持して推移すると予測する。ホ
テル等の需要も見込めるため、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小樽市内北部の商業地域を中心とした商業地域一円である。主たる需要者は、店舗、ホテル等の取得目的
を有する小樽市内及び札幌市等道内に本店を置く中小法人又は個人事業者である。近隣地域は、早くから開けた商業地
域で、郊外大型小売店舗等に客足が流れているが、近年標準地周辺で小規模なホテルが開業した。需要の中心となる市
場価格帯は、用途、規模等により取引価格の幅が広く、判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較によって求められたものであり、実証
的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は、収益性を反映する価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、建築費の高騰もあって低位に試算された。よって、本件においては比準価格を標準に、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,500 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[154.6]		 [100.0]
100		 28,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小樽市においては観光客入込数の回復などに
より景況感の改善は見られるが、商業地需要
はさほど上向いていない。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
８１２０３
-595018		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １２４１２
８１２０３
-595017		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m道道、
南15m、
西7.3m、
三方路
近商

(100,262)
c １２４１２
８１２０３
-595019		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m市道、
南5.5m、角地
近商

(90,338)
d １２４１２
８１２０３
-595016		 小樽市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18.2m市
道、
北東9.1m、
角地
商業

(100,400)
e １２４１２
８１２０３
-595014		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14.5m市
道、
南西9.1m、
北西9.1m、
三方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
39,383 		 100
[  91.2]
43,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,200 
b (　           ) 
20,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 107.0]
31,153 		 100
[ 106.5]
29,252 
29,300 
c (　           ) 
29,802  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,656 		 100
[ 100.0]
28,656 
28,700 
d (　           ) 
29,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
27,846 		 100
[ 107.1]
26,000 
26,000 
e (　           ) 
20,626  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  83.2]
27,545 		 100
[  93.6]
29,428 
29,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



小樽 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,222,584 
1,048,356 
4,174,228 
3,964,280 
209,948 		 （　0.9369）
196,700 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,185,106 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小樽 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 116.06 Ｓ3 348.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     16.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅４戸（平均専用面積約４９㎡）、駐車場６台を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を中廊下と想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.06 
84.3 
97.82 
1,800 
176,076 		 3.0  528,228 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
116.06 
84.3 
97.82 
1,300 
127,166 		 1.0  127,166 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
348.18 
84.3 
293.46 

430,408 		 782,560 
0 
⑨年額支払賃料        430,408 円　×　12ヶ月　＝　       5,164,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     293.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,164,896 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       453,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,215,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           782,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,222,584 円　　　　（　        22,511 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２８５
２０３
　　　　-595008		 3,088  
(   3,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,716 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１２８５
２０３
　　　　-595002		 2,796  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,928 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小樽 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,400 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 226,756 円  　　　        5,668,896　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      472,600 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上を要しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,048,356 円　（　　　　　　         4,519 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9369    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     348.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,964,280 円  
（　　　　　        17,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,222,584 円      
②総費用 1,048,356 円      
③純収益　①－② 4,174,228 円      
④建物等に帰属する純収益 3,964,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 209,948 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 196,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          848 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,185,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小樽 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市錦町５２番７１
 4304000125255-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小樽 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 5-5 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.
鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市錦町５２番７１
｢錦町２０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 店舗の中に空地が増
えつつある近隣商業
地域		 東9m市道 水道、ガス、下水 小樽

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 錦町商店街の一角に位置する
近隣商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 小樽駅北方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商店街の青空駐車場にアパートが新築されたが、地域内にその他格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維
持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小樽市内の近隣型及び路線型の商業地域一円である。需要者は主として地元資本の中小法人ないし個人事
業者層で、規模のまとまった土地についてはチェーン展開する大手企業の参入も見込まれ、自用の店舗や事業所用地と
しての取引が主である。近隣地域は、手宮地区の大型小売店舗等に客足が流れ、空地や空店舗が増えて商店街としては
衰退傾向が目立っており、近時商業床需要は少ない。物件は状況により区々であり中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域とその周辺には、自用の店舗や店舗付住宅を主にアパート等の収益物件も見られ、用途の多様性を有するが、
近年空地も増え、商店街としては衰退傾向にある。景気低迷による既存店の売上高減少や大型量販店への客足流失等に
より、当該錦町商店街への商業床需要は弱いものの、投資採算性をも考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を
重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,500 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[156.3]		 [100.0]
100		 28,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化進行等の基礎的要因に変化
はないが、コロナ禍により激減した観光客数
が戻っており、商業地域は全般に明るい兆し
がみられる。

空地や空店舗が増え、商店街としては衰退傾
向で推移しているが、昨今は観光資源に近い
立地条件が見直されつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１２
８１２０３
-595016		 小樽市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18.2m市
道、
北東9.1m、
角地
商業

(100,400)
b １２４１２
８１２０３
-595017		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m道道、
南15m、
西7.3m、
三方路
近商

(100,262)
c １２４１２
８１２０３
-595019		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m市道、
南5.5m、角地
近商

(90,338)
d １２４１２
８１２０３
-115002		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南33m道道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
27,846 		 100
[ 103.0]
27,035 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,000 
b (　           ) 
20,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 107.0]
31,153 		 100
[ 102.4]
30,423 
30,400 
c (　           ) 
29,802  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,656 		 100
[  98.0]
29,241 
29,200 
d (　           ) 
21,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  70.0]
43,643 		 100
[ 145.5]
29,995 
30,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



小樽 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,246,660 
1,000,610 
4,246,050 
4,014,190 
231,860 		 （　0.9369）
217,230 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,621,915 円　　　　（　     19,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小樽 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 116.06 Ｓ3 348.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     16.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２～３階が共同住宅（１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約５０㎡）、平面駐車場６台を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.06 
84.3 
97.82 
1,850 
180,967 		 3.0  542,901 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
116.06 
84.3 
97.82 
1,260 
123,253 		 1.0  123,253 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
348.18 
84.3 
293.46 

427,473 		 789,407 
0 
⑨年額支払賃料        427,473 円　×　12ヶ月　＝　       5,129,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     293.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,129,676 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       394,357 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,239,319 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           789,407 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,246,660 円　　　　（　        22,615 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７８５
２０３
　　　　-595005		 1,915  
(   1,910) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,680 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,855 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１６６５
２０３
　　　　-515001		 2,719  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,942 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小樽 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,900 円  　　　　     56,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 169,010 円  　　　        5,633,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      478,500 円  　　　　     56,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,600 円  　　　　     56,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,300 円  　　　　     56,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,000,610 円　（　　　　　　         4,313 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9369    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     348.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,014,190 円  
（　　　　　        17,303 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,246,660 円      
②総費用 1,000,610 円      
③純収益　①－② 4,246,050 円      
④建物等に帰属する純収益 4,014,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 231,860 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 217,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          936 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,621,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小樽 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市錦町５２番７１
 4304000125255-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考