別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小樽 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -15 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市桜１丁目１１２番２
｢桜１－１３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅も見られる既成
住宅地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 小樽築港

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 小樽築港南東方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌市内郊外地の住宅需要は頭打ちの状況。今後は、同一地域でも物件により価格等に差がでると予測する。小
樽市でも札幌市に近い地域では影響があったが、その他には変化はなく今後も現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小樽市東部、桜地区に位置する傾斜地の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人
または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心。札幌市内で戸建住宅の販売価格が高額化したことにより住
宅需要は以前の勢いが見受けられないが、小樽市内でも需要が強まっていた地域についても落ち着いてきており、その
他の地域については中心部を除き影響は伺えない。中心的価格帯は土地が規模２００㎡程度で４７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 桜地区の比較的平坦な住宅地域で周辺にはアパート等も見られるが、標準的な土地の面積等から想定した建物では、投
資額に見合う収益が、元来の賃料水準の低さに加え建築費の高騰等もあり確保されず、収益価格は低位に求められた。
収益還元法は想定部分も多く、想定建物の内容等により異なるものであり、本件においては、売買市場の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 72.7]		 [103.0]
100		 22,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小樽市内の住宅需要は札幌市の住宅地価格の
上昇の影響は小さかったが、札幌市でピーク
アウトとなった現状では小樽市の不動産市場
には変動はない。

札幌市内の住宅需要が高まっていたこともあ
り、小樽市においても札幌市に近い地域の住
宅地需要は強まっていたが、他の地域では影
響は伺えない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
６１２０３
-591017		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
南東8m、角地
準工

(6,200)
b １２４１６
６１２０３
-591025		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5m市道、
東2.2m、
二方路
１中専

(60,200)
c １２４１６
６１２０３
-591026		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d １２４１６
６１２０３
-111007		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
e １２４１６
６１２０３
-591011		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
21,054 		 100
[  93.1]
22,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,300 
b (　           ) 
22,542  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
21,246 		 100
[  80.0]
26,558 
27,400 
c (　           ) 
14,469  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
17,307 		 100
[  80.2]
21,580 
22,200 
d (　           ) 
29,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
27,814 		 100
[  97.0]
28,674 
29,500 
e (　           ) 
18,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
18,100 		 100
[  96.0]
18,854 
19,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,700 円／㎡]  



小樽 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,446,007 
482,012 
1,963,995 
1,805,940 
158,055 		 （　0.9718）
153,598 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,268,043 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小樽 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.48 Ｗ2 174.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     13.1 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記のように判定した。１ＬＤＫ２戸×２Ｆ＝４戸、平均専用面積約３９㎡、駐車場４台分 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
87.48 
88.9 
77.76 
1,250 
97,200 		 1.0  97,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.96 
88.9 
155.52 

194,400 		 194,400 
0 
⑨年額支払賃料        194,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,332,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     155.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,332,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       128,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,444,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           194,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,446,007 円　　　　（　        11,816 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６６５
２０３
　　　　-511004		 879  
(     878) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,157 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１６６５
２０３
　　　　-511005		 966  
(     966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,263 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小樽 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,600 円  　　　　     25,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 102,912 円  　　　        2,572,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      215,900 円  　　　　     25,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上を要しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         482,012 円　（　　　　　　         2,329 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     174.96 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,805,940 円  
（　　　　　         8,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,446,007 円      
②総費用 482,012 円      
③純収益　①－② 1,963,995 円      
④建物等に帰属する純収益 1,805,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 158,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,268,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小樽 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市桜一丁目１１２番２
 4304000050994-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小樽 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -15 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.
鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市桜１丁目１１２番２
｢桜１－１３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅も見られる既成
住宅地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 小樽築港

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 桜町本通西側背後に位置する
桜地区では稀少な平坦地の既
成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 小樽築港駅南東方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南小樽～朝里駅方面の通称南小樽及び東小樽地区一円の住宅地域で、小樽在住の個人による自用目的
での一次取得が需要の中心である。当該近隣地域は概ね平坦で、バス停や大型小売店舗にも近い等利便性も比較的良好
なため、アパート等の集合住宅も見られる地域ではあるが、近年は借家需給の悪化により収益物件用地需要は減少傾向
にある。既成住宅地域のため中心価格帯は把握しがたいが、既存戸建住宅の売れ筋は総額１０００万円未満である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域とその周辺は桜地区では稀少な平坦地で、かつ利便性も良好なため、アパートやマンションも見られる住宅用
途の多様性を有する地域である。ただ近年は、生産年齢人口の減少により借家需要には陰りが見られ、供給過剰感もあ
ってアパート建築は減少傾向にあり、価格の決定過程における収益性検討の比重は低下していると思料される。よって
本件では、比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 72.1]		 [103.0]
100		 22,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく
、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅
地需要は減少傾向にある。


桜地区では稀少な平坦地で、桜町本通沿いの
商店街に近接し利便性も比較的良好なため、
需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１６
６１２０３
-111024		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b １２４１６
６１２０３
-591017		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
南東8m、角地
準工

(6,200)
c １２４１６
６１２０３
-111008		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東17m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２４１６
６１２０３
-111017		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南西8m、
二方路
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,554  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 104.5]
15,795 		 100
[  80.8]
19,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
20,100 
b (　           ) 
22,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
21,054 		 100
[  93.1]
22,614 
23,300 
c (　           ) 
37,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
36,068 		 100
[ 148.4]
24,305 
25,000 
d (　           ) 
10,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.1]
14,065 		 100
[  68.6]
20,503 
21,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -28.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,500 円／㎡]  



小樽 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,420,259 
456,284 
1,963,975 
1,805,940 
158,035 		 （　0.9718）
153,578 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,267,617 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小樽 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.48 Ｗ2 174.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     13.1 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ２戸×２Ｆ＝４戸、平均専用面積約４０㎡、駐車場４台分 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 共用部分を中廊下と想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
87.48 
88.9 
77.76 
1,250 
97,200 		 1.0  97,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.96 
88.9 
155.52 

194,400 		 194,400 
0 
⑨年額支払賃料        194,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,332,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     155.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,332,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       154,368 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,418,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           194,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,420,259 円　　　　（　        11,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１６６５
２０３
　　　　-511003		 994  
(     994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,104 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１６６５
２０３
　　　　-511002		 848  
(     848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,325 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小樽 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,200 円  　　　　     25,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,184 円  　　　        2,572,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      215,900 円  　　　　     25,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,800 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上を要しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         456,284 円　（　　　　　　         2,204 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     174.96 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,805,940 円  
（　　　　　         8,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,420,259 円      
②総費用 456,284 円      
③純収益　①－② 1,963,975 円      
④建物等に帰属する純収益 1,805,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 158,035 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,267,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小樽 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市桜一丁目１１２番２
 4304000050994-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考