鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
小樽 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 -5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　松本　篤志

TEL.

鑑定評価額

3,380,000 円

１㎡当たりの価格

16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市最上１丁目１３番４８｢最上１－１６－１５｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ準幹線街路沿いの住宅地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	小樽 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 140 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、１５ｍ
市道

交通

施設

南小樽駅南西方

2.8km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小樽市郊外の徒歩圏外の天狗山麓に位置する戸建住宅地域で、今後とも当該状況を維持すると予測する。相対的
な住宅地の人気は低く、地価水準は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ「小樽」及び「南小樽」駅徒歩圏外の小樽市中心部周辺の住宅地域である。需要者の中心は小樽市在
住の個人である。傾斜地の住宅地域で、商業接近性にやや劣り、交通利便性、生活利便性は高くない。市内において傾
斜地の住宅地は人気が薄く、近年地価は下落傾向で推移してきた。需要の中心となる市場価格帯は、規模、築年数等に
より幅が広く、見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は最寄り駅徒歩圏外であるが、都心への接近性から住宅等の賃貸需要も見込める地域である。当該地域の現実
の不動産市場においては、貸家経営目的より自己使用目的の取引が中心となって価格水準が形成されてることから、収
益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小樽 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[102.4]

[104.5]
100

16,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費等物価上昇。小樽市の人口及び世帯数
は減少傾向で高齢化は進行している。

相対的に利便性の劣る住宅地域の需要は低調
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７８１２０３ -111014	小樽市		更地	（　）	不整形	南東6m道路、北西5.5m、二方路		１中専 (60,200)
b	１２４１７８１２０３ -111005	小樽市		建付地	（　）	長方形	北西5m市道、西2m、角地		１低専 (60,100)
c	１２４１７８１２０３ -111010	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南7m道路、中間画地		１低専 (60,100)
d	１２４１２８１２０３ -111016	小樽市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２４１４７１２０３ -591205	小樽市		建付地	（　）	長方形	南西9.1m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,656	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	14,877	100 [ 97.7]	15,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	15,900
b	(　 ) 8,643	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.4]	8,643	100 [ 55.8]	15,489		16,200
c	(　 ) 8,075	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.9]	8,566	100 [ 55.8]	15,351		16,000
d	(　 ) 1,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 25.0]	100 [ 52.3]	10,983	100 [ 65.8]	16,691		17,400
e	(　 ) 15,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 99.3]	21,797	100 [ 142.1]	15,339		16,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -47.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,000 円／㎡]

小樽 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,443,347	467,418	1,975,929	1,855,710	120,219	（　0.9718） 116,829	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,485,723 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.50	Ｗ2	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	14.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階が共同住宅（１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４４㎡、平面駐車場４台を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	97.50	90.0	87.75	1,160	101,790	1.0	101,790
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	90.0	175.50		203,580		203,580
								0

⑨年額支払賃料	203,580 円　×　12ヶ月　＝　 2,442,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,442,960 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 241,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,441,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	203,580 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,443,347 円　　　　（　 11,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４７５２０３　　　　-591005	1,170 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,161 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１４７５２０３　　　　-591006	1,370 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,258
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,300 円	26,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	107,318 円	2,682,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,418 円　（　　　　　　 2,215 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,855,710 円（　　　　　 8,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,443,347 円
②総費用	467,418 円
③純収益　①－②	1,975,929 円
④建物等に帰属する純収益	1,855,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,485,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市最上一丁目１３番４８	4304000154799-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
小樽 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 -5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　増村　哲史

TEL.

鑑定評価額

3,380,000 円

１㎡当たりの価格

16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市最上１丁目１３番４８｢最上１－１６－１５｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ準幹線街路沿いの住宅地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	小樽 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 140 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　１
５ｍ市道

交通

施設

小樽駅南西方

2.5km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ小樽駅を中心とする小樽市中心部とその周辺に位置する住宅地域である。需要者は自用目的の市内在
住の中所得者層の個人が主であるが、同一需給圏内では、賃貸事業目的の個人や法人による需要の増大や分譲事業を目
的とする法人等の参入も見られる。このうち当該近隣地域は、天狗山麓の住環境に恵まれた地域ではあるが、高台傾斜
地のため近年需要には陰りがみられる。既成住宅地域のため画地規模は様々で、中心価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域とその周辺には、自用の住宅のほかに社宅公宅やアパート等も見られ、住宅用途の多様性を有する地域である
。ただ近年市内では人口減少等により収益物件用地需要は減退傾向で推移しており、当該近隣地域とその周辺でも、借
家経営目的での土地需要は少なく、価格の決定過程における収益性検討の比重は低下していると思料される。よって本
件では比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小樽 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[101.2]

[104.5]
100

16,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく
、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅
地需要は減少傾向にある。

傾斜地に存する住宅地域に対する需要は相対
的に少ない状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１７８１２０３ -111014	小樽市		更地	（　）	不整形	南東6m道路、北西5.5m、二方路		１中専 (60,200)
b	１２４１７８１２０３ -111005	小樽市		建付地	（　）	長方形	北西5m市道、西2m、角地		１低専 (60,100)
c	１２４１２８１２０３ -111003	小樽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
d	１２４１２８１２０３ -111018	小樽市		貸家建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,656	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	14,877	100 [ 88.7]	16,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	17,500
b	(　 ) 8,643	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.4]	8,643	100 [ 62.7]	13,785		14,400
c	(　 ) 13,477	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	15,367	100 [ 81.6]	18,832		19,700
d	(　 ) 4,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 47.5]	8,739	100 [ 73.6]	11,874		12,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -52.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,000 円／㎡]

小樽 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,450,816	468,957	1,981,859	1,869,930	111,929	（　0.9718） 108,773	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,314,319 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.50	Ｗ2	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	14.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階が共同住宅（１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４４㎡）、平面駐車場４台を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	97.50	90.0	87.75	1,150	100,913	1.0	100,913
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	90.0	175.50		201,826		201,826
								0

⑨年額支払賃料	201,826 円　×　12ヶ月　＝　 2,421,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,421,912 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 212,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,448,959 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	201,826 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,450,816 円　　　　（　 11,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１２８５２０３　　　　-591002	849 ( 815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	943	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,151 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１４７５２０３　　　　-591301	1,351 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,228
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,857 円	2,661,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 468,957 円　（　　　　　　 2,223 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,869,930 円（　　　　　 8,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,450,816 円
②総費用	468,957 円
③純収益　①－②	1,981,859 円
④建物等に帰属する純収益	1,869,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	111,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	108,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,314,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市最上一丁目１３番４８	4304000154799-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考