別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小樽 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.
鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市緑２丁目５１番１
｢緑２－３０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 北東7.2m市道 水道、ガス、下水 小樽

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　７
．２ｍ市道　		 交通

施設		 小樽駅南西方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ既存住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していくと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市街地に位置する既成住宅地域であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、緑地区全域で広域的で
ある。需要者は地縁的選好性を有する中間所得者層が中心である。建築費の上昇等が顕著であり、圏内の不動産市場は
停滞感が見られ始めている。主たる取引価格帯は、土地は１㎡当たり２．５万円～４万円、中古物件で総額５００万円
～１５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分
な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得ら
れていないため、低位に試算された。よって、既存の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参
考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[101.5]		 100
[158.1]		 [101.5]
100		 33,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和は依然継続されているものの、地価
や建築費の上昇等の影響を受け、近年続いた
不動産市場の活況は勢いを失いつつある。


戸建住宅用地を中心に、土地需要の停滞感が
見られつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
７１２０３
-111002		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.4m市道
、中間画地
１住居

(76,200)
b １２４１４
７１２０３
-111003		 小樽市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c １２４１４
７１２０３
-111005		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西14.5m市
道、北東7m、
角地
１住居

(80,200)
d １２４１４
７１２０３
-591104		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.5m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
e １２４１４
７１２０３
-111004		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.3]
30,587 		 100
[  98.0]
31,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
31,700 
b (　           ) 
26,285  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
32,856 		 100
[  94.1]
34,916 
35,400 
c (　           ) 
38,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
36,304 		 100
[ 104.0]
34,908 
35,400 
d (　           ) 
33,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
34,487 		 100
[  98.0]
35,191 
35,700 
e (　           ) 
30,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
28,846 		 100
[  97.0]
29,738 
30,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,500 円／㎡]  



小樽 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,985,742 
1,028,742 
3,957,000 
3,590,550 
366,450 		 （　0.9718）
356,116 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,576,936 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小樽 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 194.40 Ｗ2 388.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   368 ㎡     19.6 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階が共同住宅（１ＬＤＫ×８戸、平均専有面積約４４㎡）、平面駐車場６台を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 建物の構造・用途等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
194.40 
90.0 
174.96 
1,190 
208,202 		 1.0  208,202 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.80 
90.0 
349.92 

416,404 		 416,404 
0 
⑨年額支払賃料        416,404 円　×　12ヶ月　＝　       4,996,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     349.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,996,848 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       374,979 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,981,869 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           416,404 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,985,742 円　　　　（　        13,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４７５
２０３
　　　　-591304		 1,133  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,190 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１４７５
２０３
　　　　-591301		 1,351  
(   1,351) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,351 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小樽 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,000 円  　　　　     50,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 267,842 円  　　　        5,356,848　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      429,200 円  　　　　     50,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,028,742 円　（　　　　　　         2,795 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     388.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,590,550 円  
（　　　　　         9,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,985,742 円      
②総費用 1,028,742 円      
③純収益　①－② 3,957,000 円      
④建物等に帰属する純収益 3,590,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 366,450 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 356,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,576,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小樽 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市緑二丁目５１番１
 4304000148357-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小樽 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.
鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市緑２丁目５１番１
｢緑２－３０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 北東7.2m市道 水道、ガス、下水 小樽

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．２
ｍ市道		 交通

施設		 小樽駅南西方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ中にアパート、マンションが見られる住宅地域で、当面現状を維持して推移すると予測する
。近隣に商業施設があり生活利便性が比較的良いことから、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小樽市中心部から比較的近い住宅地域一円である。中心となる需要者は、小樽市在住の個人のほか、賃貸
アパート等の経営を目的とする中小法人等である。周辺の幹線道路沿いに旧来からの商業施設があり、比較的生活利便
性が良いことから、近年地価は堅調に推移している。需要の中心となる市場価格帯は、標準地と同規模程度の土地で１
１００万円から１３００万円とみる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は規範性の高い取引事例との比較により求められたものであり、
実証的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は、収益性を反映する価格であるが、賃貸アパートの供給過剰傾
向などから土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低めに試算された。自用の取引が中心であることから、比
準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[101.5]		 100
[157.2]		 [101.5]
100		 33,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小樽市においては人口減少、高齢化の進行等
により、全般的に宅地需要は弱含みである。



地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１４
７１２０３
-111009		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
北東4m、
二方路
１住居

(70,200)
b １２４１４
７１２０３
-111003		 小樽市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c １２４１４
７１２０３
-111007		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２４１４
７１２０３
-591105		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１住居

(70,160)
e １２４１４
７１２０３
-111002		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.4m市道
、中間画地
１住居

(76,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
42,687 		 100
[ 100.0]
42,687 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
43,300 
b (　           ) 
26,285  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
32,856 		 100
[  96.0]
34,225 
34,700 
c (　           ) 
26,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
25,641 		 100
[  95.0]
26,991 
27,400 
d (　           ) 
15,219  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.9]
22,749 		 100
[  85.4]
26,638 
27,000 
e (　           ) 
27,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.3]
30,587 		 100
[  99.0]
30,896 
31,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -36.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,500 円／㎡]  



小樽 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,970,803 
988,454 
3,982,349 
3,647,430 
334,919 		 （　0.9718）
325,474 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,924,979 円　　　　（　     18,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小樽 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 194.40 Ｗ2 388.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   368 ㎡     19.6 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建の共同住宅１Ｒ８戸、平均専有面積約４４㎡を想定、駐車場６台 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
194.40 
90.0 
174.96 
1,200 
209,952 		 1.0  209,952 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.80 
90.0 
349.92 

419,904 		 419,904 
0 
⑨年額支払賃料        419,904 円　×　12ヶ月　＝　       5,038,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     349.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,038,848 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       431,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,966,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           419,904 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,863 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,970,803 円　　　　（　        13,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１４７５
２０３
　　　　-591301		 1,351  
(   1,351) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１４７５
２０３
　　　　-591304		 1,133  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,079 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小樽 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,200 円  　　　　     51,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 215,954 円  　　　        5,398,848　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      436,000 円  　　　　     51,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,300 円  　　　　     51,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         988,454 円　（　　　　　　         2,686 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     388.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  45 ％　＋ 0.0944 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,647,430 円  
（　　　　　         9,911 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,970,803 円      
②総費用 988,454 円      
③純収益　①－② 3,982,349 円      
④建物等に帰属する純収益 3,647,430 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 334,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 325,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          884 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,924,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小樽 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市緑二丁目５１番１
 4304000148357-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考