別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-16 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　有元　泰治   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市本通３丁目２４９番７外
｢本通３－９－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 518  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が多い商業地域
 北西20m市道 水道、ガス、下水 深堀町

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 電停深堀町　北方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、飲食店等が多い商業地域である。商圏人口の減少等により需要は弱含んでいるものの、地価は底値圏
にあり、今後は概ね横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館市郊外部の商業地域であるが、特に人気住宅地域を背後に持つ本通地区等と代替競争等の関係が強い
。需要者は小売店舗や飲食店舗を経営する市内の個人及び法人等が中心であり、人口減少、少子高齢化の進行により、
商圏人口は減少しているものの、地価は底値圏にあり、需給は均衡している。事業内容により需要規模が異なるため、
需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内郊外部に位置する人気住宅地域背後の商業地に係る類似取引事例を複数採用しており規範性が高い。一
方、周辺は自己使用目的の需要が中心であり、投資目的での取引は少なく、収益価格の説得力は相対的に劣る。標準地
に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の
高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 56,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限の緩和等により観光産業は回復傾向
にあるものの、人口減少は継続しており、中
心商業地域を除き不動産の投資意欲は低下し
ている。

地域内に特段の変動要因はなく、需給は均衡
しており、地価は概ね横ばいで推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
０１２０２
-595014		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m道道、
西8m、北4m、
三方路
近商

(100,300)
b １２４１５
３１２０２
-591040		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東14.9m市
道、南西6m、
角地
１住居

(70,200)
c １２４１５
３１２０２
-595007		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m道道、
北西20m、
角地
近商
駐車付置義務
(100,300)
d １２４１５
３１２０２
-595008		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西25m道道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,582  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.9]
61,697 		 100
[ 110.3]
55,936 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,900 
b (　           ) 
32,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  93.6]
43,269 		 100
[  79.9]
54,154 
54,200 
c (　           ) 
46,961  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
56,992 		 100
[  97.7]
58,334 
58,300 
d (　           ) 
39,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
54,939 		 100
[  97.7]
56,232 
56,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,100 円／㎡]  



函館 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,131,212 
2,845,738 
9,285,474 
8,568,400 
717,074 		 （　0.9391）
673,404 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,327,745 円　　　　（　     27,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   518 ㎡     26.0 m x   19.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗部分貸し、２～３階は共同住宅（平均専有面積４７㎡程度の１ＬＤＫを各階５戸）を想定した。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
85.0 
212.50 
1,965 
417,563 		 3.0  1,252,689 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
250.00 
94.0 
235.00 
1,400 
329,000 		 0.0  0 
1.0  329,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
91.0 
682.50 

1,075,563 		 1,252,689 
658,000 
⑨年額支払賃料      1,075,563 円　×　12ヶ月　＝　      12,906,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     682.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 住宅部分の年額支払賃料×３％ 236,880 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,906,756 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       709,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,960,004 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,252,689 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          658,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         159,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,131,212 円　　　　（　        23,419 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５０５
２０２
　　　　-595025		 1,859  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,978 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５０５
２０２
　　　　-595026		 1,909  
(   1,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,898 
c １２４１５０５
２０２
　　　　-595027		 2,105  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,058 
函館 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 645,338 円  　　　       12,906,756　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,800 円  　　　　    124,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,845,738 円　（　　　　　　         5,494 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,568,400 円  
（　　　　　        16,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,131,212 円      
②総費用 2,845,738 円      
③純収益　①－② 9,285,474 円      
④建物等に帰属する純収益 8,568,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 717,074 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 673,404 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,300 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,327,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市本通三丁目２４９番７
 4400000309140-0000
2 　函館市本通三丁目２４９番６
 4400000309139-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-16 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市本通３丁目２４９番７外
｢本通３－９－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 518  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が多い商業地域
 北西20m市道 水道、ガス、下水 深堀町

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 電停深堀町　北方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域である。背後は人気の住宅地で安定しており、車両通
行量も多いことから、弱含みながら当面は横ばい傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館圏内の準幹線道路沿いの商業地である。主たる需要者は飲食店、サービス業の経営者で小規模事業者
が多く景気動向に左右される傾向にある。中心商業地と郊外型路線商業地との競合に加え、郊外型商業地同士の競合も
顕著になっており、収益を圧迫しており、空店舗も散見される状況にある。長年の地価下落と新型コロナウィルス感染
症の規制緩和の影響から需給は軟調であるものの、地価は横這い圏内で推移している状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、賃貸物件ではなく自用の不動産における路面店の店舗経営が支配的
である。空店舗も散見される中にあって、収益価格の規範性には限界があると判断した。このため、自己使用目的の取
引を中心に試算した比準価格は市場性を反映し説得力があるものと判断のうえ、収益価格は参考とし、代表標準地との
検討を行い、単価と総額との関連の適否についても考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 56,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 公共投資は持ち直しており設備投資は横這い
傾向となっている。観光は回復しており外国
人観光客も増加傾向にある。景気は持ち直し
傾向にある。

人気の住宅地の中を通る準幹線道路沿いの商
業地域で、背後の住宅地が安定し車両交通量
も多いことから地価はほぼ安定している。


特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
３１２０２
-595008		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西25m道道、
中間画地
近商

(90,300)
b １２４１５
０１２０２
-111017		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北8m、角地
１住居

(70,200)
c １２４１５
０１２０２
-595012		 函館市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m道道、
中間画地
近商

(90,300)
d １２４１５
３１２０２
-591141		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
54,939 		 100
[  97.7]
56,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,200 
b (　           ) 
49,839  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
46,974 		 100
[  82.5]
56,938 
56,900 
c (　           ) 
50,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
48,109 		 100
[  89.3]
53,873 
53,900 
d (　           ) 
45,310  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
48,408 		 100
[  85.0]
56,951 
57,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,100 円／㎡]  



函館 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,082,178 
2,846,645 
9,235,533 
8,518,800 
716,733 		 （　0.9391）
673,084 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,320,936 円　　　　（　     27,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   518 ㎡     26.0 m x   19.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗部分貸し、２～３階は共同住宅（１ＬＤＫ、約４７㎡）１０戸を想定。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
85.0 
212.50 
1,950 
414,375 		 3.0  1,243,125 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
250.00 
94.0 
235.00 
1,410 
331,350 		 0.0  0 
1.0  331,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
91.0 
682.50 

1,077,075 		 1,243,125 
662,700 
⑨年額支払賃料      1,077,075 円　×　12ヶ月　＝　      12,924,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     682.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 住宅部分の年額支払賃料×３％ 238,572 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,924,900 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       775,494 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,910,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,243,125 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          662,700 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         159,659 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,082,178 円　　　　（　        23,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５０５
２０２
　　　　-595026		 1,909  
(   1,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,955 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５０５
２０２
　　　　-595025		 1,859  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,978 
c １２４１８３５
２０２
　　　　-595007		 1,795  
(   1,755) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,989 
函館 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 646,245 円  　　　       12,924,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,800 円  　　　　    124,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,846,645 円　（　　　　　　         5,495 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,518,800 円  
（　　　　　        16,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,082,178 円      
②総費用 2,846,645 円      
③純収益　①－② 9,235,533 円      
④建物等に帰属する純収益 8,518,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 716,733 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 673,084 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,299 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,320,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市本通三丁目２４９番７
 4400000309140-0000
2 　函館市本通三丁目２４９番６
 4400000309139-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考