別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-12 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.
鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市亀田本町２８番２１外
｢亀田本町３７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 西33m国道 水道、ガス、下水 五稜郭

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ五稜郭駅北方

360m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 各種店舗・事業所等が混在する幹線道路沿いの商業地域で当面は現状維持と思われる。人口減少により市内全体
の需要が逓減している中で郊外の幹線道路沿線に需要が分散し、今後も地価はやや弱含み傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館市圏域の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は物販、飲食店、サ－ビス業、事務所等多様で
外部からの参入も見られる。中心商業地と郊外路線商業地との競合に加え、郊外路線商業地間の競合も顕著である。新
規出店も見られる一方で撤退店舗もあり、出店意欲は感じられるものの経営者は依然として新規設備投資に慎重である
。用途の多様性が見られる地域のため需要される規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中心は、自己使用目的の路面店又は事務所利用者である。このため賃貸目的物件は少数であり、空き店舗も散
見される現状から既存店の賃料は低水準に抑えられたままで賃貸経営による収益性が低下している。本件において自用
目的の取引を中心に試算した比準価格は説得力を有する反面、収益価格の規範性には限界があると判断した。以上から
、本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.8]		 [100.0]
100		 53,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 公共投資は持ち直しており設備投資は横這い
傾向となっている。観光は回復しており外国
人観光客も増加傾向にある。景気は持ち直し
傾向にある。

ＪＲ五稜郭駅に近い幹線道路沿いの商業地域
である。郊外類似地域との競合等から、需要
が分散され、依然としてやや弱含み傾向で推
移している。

特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
０１２０２
-115005		 函館市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東25m道道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b １２４１５
０１２０２
-595026		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２４１５
３１２０２
-595004		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.5m国道、
中間画地
近商

(80,300)
d １２４１３
９１２０２
-595015		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m道道、
南4m、角地
商業

(85,363)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     31,728) 
52,880  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,880 		 100
[  97.0]
54,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,500 
b (　           ) 
55,827  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,827 		 100
[ 104.5]
53,423 
53,400 
c (　           ) 
46,170  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,170 		 100
[  85.5]
54,000 
54,000 
d (　           ) 
55,546  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
68,071 		 100
[ 125.0]
54,457 
54,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,100 円／㎡]  



函館 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,554,047 
2,094,588 
6,459,459 
5,611,440 
848,019 		 （　0.9407）
797,731 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,973,000 円　　　　（　     33,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   500 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階は専有部分２区画の事務所を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
1,845 
369,000 		 3.0  1,107,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
1,665 
353,813 		 2.0  707,626 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
82.5 
412.50 

722,813 		 1,814,626 
0 
⑨年額支払賃料        722,813 円　×　12ヶ月　＝　       8,673,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     412.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,673,756 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       496,857 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,536,899 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,814,626 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,148 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,554,047 円　　　　（　        17,108 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５０５
２０２
　　　　-595002		 1,821  
(   1,780) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,023 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,845 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５０５
２０２
　　　　-595018		 1,813  
(   1,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
1,988 
c １２４１５０５
２０２
　　　　-595017		 1,881  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,791 
函館 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,000 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 451,688 円  　　　        9,033,756　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      225,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      840,400 円  　　　　     82,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,094,588 円　（　　　　　　         4,189 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,611,440 円  
（　　　　　        11,223 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,554,047 円      
②総費用 2,094,588 円      
③純収益　①－② 6,459,459 円      
④建物等に帰属する純収益 5,611,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 848,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 797,731 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,595 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,973,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市亀田本町２８番２１
 4400000168259-0000
2 　函館市亀田本町２８番２４
 4400000168262-0000
3 　函館市亀田本町２８番２３
 4400000168261-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-12 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　有元　泰治   TEL.
鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市亀田本町２８番２１外
｢亀田本町３７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 西33m国道 水道、ガス、下水 五稜郭

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ五稜郭駅北方

360m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅から徒歩圏内の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。幹線道路に面し交通量は比較的多いものの
、地域経済の低迷、商圏人口の減少等により、今後も地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は店舗、事務所等の自己業務用不動産として取得する地
元企業、不動産業者等が中心である。人口減少、少子高齢化により商圏人口は減少、地域経済も低迷しており、収益性
が低下していることから、地価はやや下落傾向で推移している。事業内容により需要規模が異なるため、需要の中心と
なる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線道路または準幹線道路沿いの商業地に係る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は自
己使用目的の需要が中心であり、投資目的での取引は少なく、収益価格の説得力は相対的に劣る。標準地に係る市場参
加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格
を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.8]		 [100.0]
100		 53,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限の緩和等により観光産業は回復傾向
にあるものの、人口減少は継続しており、中
心商業地域を除き不動産の投資意欲は低下し
ている。

地域内に特段の変動要因はないが、地域経済
の低迷、商圏人口の減少等により、地価は弱
含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
３１２０２
-595004		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.5m国道、
中間画地
近商

(80,300)
b １２４１８
３１２０２
-515006		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m道道、
南西1.8m、
角地
近商
駐車付置義務
(90,300)
c １２４１３
９１２０２
-595024		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,170  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,170 		 100
[  88.4]
52,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,200 
b (　           ) 
42,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.9]
52,168 		 100
[  95.0]
54,914 
54,900 
c (　           ) 
68,325  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
62,338 		 100
[ 110.0]
56,671 
56,700 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,100 円／㎡]  



函館 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,539,063 
2,096,200 
6,442,863 
5,693,840 
749,023 		 （　0.9391）
703,407 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,966,106 円　　　　（　     29,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   500 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階は事務所部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
1,800 
360,000 		 3.0  1,080,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
1,720 
365,500 		 2.0  731,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
82.5 
412.50 

725,500 		 1,811,000 
0 
⑨年額支払賃料        725,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,706,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     412.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,706,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       543,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,522,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,811,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,539,063 円　　　　（　        17,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３９５
２０２
　　　　-591035		 1,909  
(   1,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,805 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１８３５
２０２
　　　　-597001		 1,933  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,938 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,000 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 453,300 円  　　　        9,066,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      225,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      840,400 円  　　　　     82,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,096,200 円　（　　　　　　         4,192 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,693,840 円  
（　　　　　        11,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,539,063 円      
②総費用 2,096,200 円      
③純収益　①－② 6,442,863 円      
④建物等に帰属する純収益 5,693,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 749,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 703,407 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,966,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市亀田本町２８番２１
 4400000168259-0000
2 　函館市亀田本町２８番２４
 4400000168262-0000
3 　函館市亀田本町２８番２３
 4400000168261-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考