別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-9 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.
鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市本町１００番６
｢本町１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,570)

1:4		 店舗

ＳＲＣ3F1B		 店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m道道 水道、ガス、下水 五稜郭公園前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 電停五稜郭公園前北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 本町中心部の周辺に位置する商業地域で、地域内には格別の変動要因はないが、周辺でコロナ禍以降に分譲マン
ション建設工事が着工されるなど新たな動意が生じており、さらに地価の下落率縮小傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館市内の中心的商業地域及びその外延地域であるが、特に価格牽連性が高いのは、本町交差点周辺の商
業地域である。標準地周辺には飲食店・事務所ビルが見られるが、競争力の劣るビルでは未だに空室が目立つ状況とな
っている。主たる需要者は、道内外の法人事業者である。取引の中心となる価格については、総額ベースでの中心価格
帯の把握は困難であるが、単価としては㎡あたり８万円前後を中心とする。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の不動産取引は自用目的の取引が中心であり、新たな賃貸物件の供給は久しく見られない。地域内の不動産投資
に対しては、未だ慎重な見方も多く、収益物件に対する需要は少ない状況にあることから、収益価格を指標とする価格
形成市場に至っていない。以上から、市場における実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代
表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連の適否の検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[107.0]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 79,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 公共投資は持ち直しており設備投資は横這い
傾向となっている。観光は回復しており外国
人観光客も増加傾向にある。景気は持ち直し
傾向にある。

新たな不動産取得等は見られないが、廃業す
るテナントが見られる一方で、新たな出店希
望者も出てきており、地価下落傾向は縮小し
ている。

特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
３１２０２
-115013		 函館市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北25m道道、
中間画地
近商

(90,300)
b １２４１３
９１２０２
-595010		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南25m道道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２４１３
９１２０２
-595019		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m道道、
南西7m、
二方路
近商

(84,269)
d １２４１３
９１２０２
-595001		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北25m道道、
東7.2m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,432  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.5]
88,351 		 100
[ 110.5]
79,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,000 
b (　           ) 
55,009  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,009 		 100
[  69.7]
78,923 
78,900 
c (　           ) 
62,953  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
62,330 		 100
[  78.9]
78,999 
79,000 
d (　           ) 
50,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
61,883 		 100
[  78.2]
79,134 
79,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,200 円／㎡]  



函館 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,881,593 
6,824,140 
19,057,453 
18,412,800 
644,653 		 （　0.9429）
607,843 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     12,932,830 円　　　　（　     51,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 ＲＣ7 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   570 ％   251 ㎡      8.0 m x   32.0 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸し。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 同種同類型の建物として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
75.0 
150.00 
2,560 
384,000 		 5.0  1,920,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
1,900 
323,000 		 5.0  1,615,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
83.6 
1,170.00 

2,322,000 		 11,610,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,322,000 円　×　12ヶ月　＝　      27,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,864,000 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,089,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,774,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,610,000 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,881,593 円　　　　（　       103,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５３５
２０２
　　　　-595019		 2,006  
(   2,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[954.0]		 100
[ 85.0]
247 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,560 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１０７５
２０２
　　　　-515013		 2,423  
(   2,421) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,692 
c １２４１８３５
２０２
　　　　-595009		 2,131  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
2,664 
函館 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,644,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,671,840 円  　　　       27,864,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,794,800 円  　　　　    274,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,824,140 円　（　　　　　　        27,188 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,412,800 円  
（　　　　　        73,358 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,881,593 円      
②総費用 6,824,140 円      
③純収益　①－② 19,057,453 円      
④建物等に帰属する純収益 18,412,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 644,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 607,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,932,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市本町１００番６
 4400000296942-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-9 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　橘　健藏   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市本町１００番６
｢本町１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,570)

1:4		 店舗

ＳＲＣ3F1B		 店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m道道 水道、ガス、下水 五稜郭公園前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 電停五稜郭公園前北方

260m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 本町交差点の中心商業地に隣接する飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。行動制限の撤廃により観光客を
含む人流は回復傾向であるため、地価動向は下落幅が縮小傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は本町交差点の市中心商業地外延部の中高層店舗、事務所適地である。需要者は道内又は本州資本の法人、
ホテル事業者及びマンションデベロッパー等である。人流増加の影響で商業地需要は回復傾向が見られるため地価動向
は下落幅が縮小している。取引主体、利用目的により取引の画地規模は一定せず、需要の中心を特定するのは難しいが
店舗、事務所では３００㎡前後の画地、土地単価は１㎡当たり８万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ７階建店舗兼事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、人流は回復しているが店舗経営の困難さから賃
貸需要は未だに弱いため収益価格は周辺状況、及び建築費の高騰による収益性の低下を反映して比準価格に比べ低位に
試算された。一方、比準価格は周辺類似地域の複数の引事例から比準され信頼性があるため、市場の特性、価格形成要
因の変動状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[107.0]		 100
[158.5]		 [100.0]
100		 79,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限撤廃により観光客等の人流回復が見
られ、観光ルート周辺を中心に商業収益は回
復基調。商業地取引は少ないが、地価動向は
強含みである。

地域南西側同一街路上に大型マンションが着
工した。標準地周辺の地価動向は下落幅が縮
小している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +58.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
０１２０２
-595026		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １２４１３
９１２０２
-595029		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(90,500)
c １２４１８
３１２０２
-515006		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m道道、
南西1.8m、
角地
近商
駐車付置義務
(90,300)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,827  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,827 		 100
[  72.3]
77,216 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,200 
b (　           ) 
48,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
52,004 		 100
[  65.2]
79,761 
79,800 
c (　           ) 
42,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.9]
52,168 		 100
[  63.8]
81,768 
81,800 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -19.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



函館 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,979,743 
6,422,004 
18,557,739 
17,925,600 
632,139 		 （　0.9429）
596,044 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     12,681,787 円　　　　（　     50,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 ＲＣ7 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   570 ％   251 ㎡      8.0 m x   32.0 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  76.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
76.0 
152.00 
2,480 
376,960 		 6.0  2,261,760 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
200.00 
76.0 
152.00 
1,990 
302,480 		 6.0  1,814,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
76.0 
1,064.00 

2,191,840 		 13,151,040 
0 
⑨年額支払賃料      2,191,840 円　×　12ヶ月　＝　      26,302,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,064.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,302,080 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,446,614 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,855,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,151,040 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,979,743 円　　　　（　        99,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５３５
２０２
　　　　-595005		 2,444  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,492 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５３５
２０２
　　　　-595011		 1,517  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
2,107 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,584,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,315,104 円  　　　       26,302,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,692,800 円  　　　　    264,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       396,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       264,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,422,004 円　（　　　　　　        25,586 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 264,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,925,600 円  
（　　　　　        71,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,979,743 円      
②総費用 6,422,004 円      
③純収益　①－② 18,557,739 円      
④建物等に帰属する純収益 17,925,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 632,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 596,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,375 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,681,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市本町１００番６
 4400000296942-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考