別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
函館 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-6 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市鍛治２丁目３１番４
｢鍛治２－２２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 スーパー、小売店舗
等が混在する商業地
域		 北西15m市道 水道、ガス、下水 五稜郭

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ五稜郭駅東方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後人口の高齢化進行による購買力の低下、近接する大規模商業施設への顧客流出により近隣地域等の商況はや
や低迷している。このため小幅ながらも地価の下落が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線道路沿いにおける商業地域の範囲である。需要者は市内の事業者が中心であり事業規模によっ
ては道内外の事業者も含まれる。近隣地域の背後住宅地域は市内でも選好性の高いエリアのため背後人口は安定してい
るものの高齢化の進行により購買力は低下しており、加えて、市内の幹線道路沿いの各所に点在する商業地域への顧客
流出もあり需給関係は改善していない。需要の中心となる価格帯は事業規模等によって異なるため特定しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的特性が概ね類似しており地域格差も比較的小さな事例を採用のうえ試算しており標準地の市場性を適
切に反映する価格が求められている。一方、収益価格は標準地に店舗と居宅からなる低層建物を想定のうえ試算したも
のの近隣地域等においては賃貸目的よりも自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている。鑑定評価額の決定に
当たっては、規範性の優る比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.6]		 [100.0]
100		 53,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道南地方の景気は持ち直しているものの、函
館市の直近５年の人口減少率は北海道平均の
約２倍となっており、消費低迷への影響が懸
念される。

幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因の
変動は特にない。



特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
７１２０２
-117001		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東14.5m市
道、北7.2m、
角地
準工

(70,200)
b １２４１５
０１２０２
-595027		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２４１５
３１２０２
-115011		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北17.8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １２４１３
９１２０２
-595001		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北25m道道、
東7.2m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
46,909 		 100
[  95.0]
49,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,400 
b (　           ) 
63,527  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,527 		 100
[  97.7]
65,023 
65,000 
c (　           ) 
55,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
58,367 		 100
[ 109.2]
53,450 
53,500 
d (　           ) 
50,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
61,883 		 100
[ 112.5]
55,007 
55,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,600 円／㎡]  



函館 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,379,636 
1,542,062 
4,837,574 
4,378,830 
458,744 		 （　0.9407）
431,540 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,181,702 円　　　　（　     34,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     14.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～３階は居宅でディンクス～ファミリー向けタイプ計４戸 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 建物規模、用途、階層等から標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
87.0 
113.10 
1,965 
222,242 		 3.0  666,726 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
130.00 
92.0 
119.60 
1,340 
160,264 		 0.0  0 
1.0  160,264 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
90.3 
352.30 

542,770 		 666,726 
320,528 
⑨年額支払賃料        542,770 円　×　12ヶ月　＝　       6,513,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 住宅部分の年額支払賃料×３％ 115,390 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,513,240 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　       366,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,295,702 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           666,726 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,301 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          320,528 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          77,633 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,379,636 円　　　　（　        24,165 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１３９５
２０２
　　　　-591008		 2,118  
(   2,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,101 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１３９５
２０２
　　　　-595016		 1,475  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,553 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,500 円  　　　　     64,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 338,862 円  　　　        6,777,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      655,800 円  　　　　     64,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,600 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,542,062 円　（　　　　　　         5,841 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,378,830 円  
（　　　　　        16,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,379,636 円      
②総費用 1,542,062 円      
③純収益　①－② 4,837,574 円      
④建物等に帰属する純収益 4,378,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 458,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 431,540 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,635 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,181,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市鍛治二丁目３１番４
 4400000145608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-6 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市鍛治２丁目３１番４
｢鍛治２－２２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 スーパー、小売店舗
等が混在する商業地
域		 北西15m市道 水道、ガス、下水 五稜郭

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ五稜郭駅東方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外部と中心部を結ぶバス通りの近隣商店街として安定的であるが、背後人口の減少等の影響から商況は停滞気
味で、経営者は新規投資に消極的である。このため、当面地価は横這い乃至小幅の下落傾向を示すものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館市郊外の幹線及び準幹線道路沿線における商業地域が該当する。需要者の中心は主として日用品を商
う小規模な店舗や美容室等のサービス業の経営者である。大型量販店等と競合関係にあり、店舗の収益性は逓減傾向に
ある。背後人口は比較的堅調であるが、高齢化の進行で購買力の低下が見られ、需給は軟調である。この地域は多様な
規模の画地と各種用途が混在しているため、中心となる価格帯は見いだせなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、賃貸ではなく自用の路面店が好まれる傾向にあり自己目的の取引が
支配的である。類似地域における賃貸物件には空室が散見され、賃貸経営の収益性は不安定である。このため、収益価
格の規範性には限界があると判断する。一方、複数の取引を基に試算した比準価格は実証的で信頼性が高いと判断した
。さらに、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.6]		 [100.0]
100		 53,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 公共投資は持ち直しており設備投資は横這い
傾向となっている。観光は回復しており外国
人観光客も増加傾向にある。景気は持ち直し
傾向にある。

既成住宅地を通るバス路線となっている準幹
線道路沿いの近隣商店街であり、背後人口の
高齢化の進行から需要は若干弱含みとなって
いる。

特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
０１２０２
-591012		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西14.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２４１５
０１２０２
-591015		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１８
３１２０２
-591006		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
南東6m、角地
２中専

(70,200)
d １２４１５
３１２０２
-115011		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北17.8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,344  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
45,679 		 100
[  85.0]
53,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,700 
b (　           ) 
57,954  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,954 		 100
[ 100.0]
57,954 
58,000 
c (　           ) 
50,011  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
48,088 		 100
[  88.7]
54,214 
54,200 
d (　           ) 
55,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
58,367 		 100
[ 109.2]
53,450 
53,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,700 円／㎡]  



函館 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,315,773 
1,472,736 
4,843,037 
4,378,830 
464,207 		 （　0.9407）
436,680 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,291,064 円　　　　（　     35,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     14.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２・３階は６０㎡程度の２ＬＤＫを各階２戸とした。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 同種同類型の建物として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
83.0 
107.90 
1,955 
210,945 		 3.0  632,835 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
130.00 
91.5 
118.95 
1,368 
162,724 		 0.0  0 
1.0  162,724 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
88.7 
345.80 

536,393 		 632,835 
325,448 
⑨年額支払賃料        536,393 円　×　12ヶ月　＝　       6,436,716 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 住宅部分の年間支払賃料×３％ 117,161 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,436,716 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　       329,036 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,230,519 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           632,835 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,012 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          325,448 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          79,242 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,315,773 円　　　　（　        23,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５０５
２０２
　　　　-595011		 2,109  
(   2,063) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,955 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５０５
２０２
　　　　-595002		 1,821  
(   1,780) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,040 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,500 円  　　　　     64,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 333,836 円  　　　        6,676,716　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      655,800 円  　　　　     64,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,472,736 円　（　　　　　　         5,579 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,378,830 円  
（　　　　　        16,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,315,773 円      
②総費用 1,472,736 円      
③純収益　①－② 4,843,037 円      
④建物等に帰属する純収益 4,378,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 464,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 436,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,291,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市鍛治二丁目３１番４
 4400000145608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考