令和6年1月15日　提出 函館 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -26 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市榎本町８８番１０ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 空地 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 湯の川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 電停湯の川　北方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を標準とする住宅地域である。丘陵地の間の隘路に形成された住宅地であり当面現状維持と思われる。 道路事情が劣る住宅地域のため需要が弱く、価格水準低位ながらも地価の弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市の東部エリアの住宅地域であり、特に産業道路外側の丘陵地の住宅地域が競合関係にある。需要の 中心は市内在住の一次取得者の勤労者層である。郊外住宅地域の中では開発された時期が古く道路事情から中心部への アクセスが劣るため勤労者層の需要は新興の住宅地域に流出しており、需要は弱含み傾向が続いている。需要の中心と なる価格帯は、土地が総額で６百万円以下、新築戸建分譲住宅で総額２千５百万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、自己使用の戸建住宅地としての取引が支配的な地域であり、収益性を重視して価格形成 されている地域ではない。また容積率１００％の地域で、土地・建物を新たに取得しての採算性は見込めず収益還元法 の適用を断念した。本件においては、複数の自己使用目的の取引から試算した比準価格について需要者の価値判断に即 して説得力があると認め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [134.9] [101.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の５類移行もあっ て、個人消費は物価上昇の影響を受けつつも 持ち直しており、道南地方の景気全体も持ち 直している。 宅地開発時期が古く当町内の老年人口割合は ４２パーセント超と高い。交通利便性が劣る 当地域に対する人気は低迷し地価の弱含み傾 向が続いている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％