令和6年1月12日　提出 函館 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -19 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市美原４丁目１６３番３５ ｢美原４－１３－４｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 函館市北部郊外エリアの人気戸建住宅地域であり、今後とも現状維持と予測。周辺の大規模分譲地が人気であり 、既存の住宅地は割安感があるため需要は堅調で、当面地価は横ばい圏内の動きが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市の北部郊外エリアの産業道路の外側の住宅地域。郊外に所在する人気のある住宅地域で、需要者は 市内を中心に隣接市町の勤労者層が対象となる。当標準地よりもさらに郊外地域で戸建分譲地が多く供給されているが 、売り出し価格は既存住宅地と比べてやや高めのため、既存住宅地域は値頃感もあって需給は堅調である。土地は９０ ０万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円台半ばから後半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 容積１００％の地域だが周辺では一部にアパート等の収益物件も散見される。これは宅地開発前からの地主が節税目的 等で建築したものが多く、敷地規模も戸建住宅用地よりも大きい。標準地と同規模の土地については、自己使用目的の 取引が支配的であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、自己使用を前提とする複数の取引事例から試算 した比準価格について、代表標準地からの検討を踏まえて妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [101.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢 化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ 込み数は政府の新型コロナ政策の変更により 回復傾向にある。 地域要因に格別な変動要因は見られない。函 館市の中でも人気の高い住宅地域では需給に 落ち着きの動きも見られ、地価は横這い傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％