別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
函館 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 -18 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　橘　健藏   TEL.
鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市富岡町３丁目２０４番２
｢富岡町３－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南9.5m市道 水道、ガス、下水 五稜郭

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北９．５ｍ
市道		 交通

施設		 ＪＲ五稜郭駅東方

2.2km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ市街地のほぼ中心部に位置する既成住宅地域である。都心への接近条件良好なため今後とも
安定的に推移するものと思われる。一般的要因の影響を受けて地価動向は横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、函館市の市街地ほぼ中心部に位置する産業道路内側の既成住宅地域である。需要の中心は函館市内及び
函館圏への通勤者又は退職者等である。本町商店街、産業通り沿いの大型商業施設等への交通接近条件良好な住宅地で
、居住環境が良いことから需要は堅調であり、地価動向は横ばい傾向で推移している。需要の中心は規模１５０～１８
０㎡程度、土地総額７～８百万円程度、新築住宅は土地建物総額３千万～３千５百万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパ－トも混在する住宅地域であるため２階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、建築費の高騰に比べて賃料の
上昇が追い付いていない地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し標準地周辺から収集した複
数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ
、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.5]		 [106.0]
100		 48,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少による影響はあるが、行動制限撤廃
による経済活動再開と戸建住宅需要の継続か
ら、住宅地需要全般は安定的に推移している
。

地域要因自体に変動はないが、一般的要因の
影響を受け地価は横ばい傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
３１２０２
-111019		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.7m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
b １２４１５
３１２０２
-111036		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m私道、
中間画地
２中専

(60,200)
c １２４１５
３１２０２
-111037		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２４１０
７１２０２
-111010		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２４１８
３１２０２
-511004		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
居住誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,198  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 104.0]
41,481 		 100
[  91.2]
45,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
48,200 
b (　           ) 
39,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
43,206 		 100
[  95.1]
45,432 
48,200 
c (　           ) 
30,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 104.0]
41,499 		 100
[  93.1]
44,575 
47,200 
d (　           ) 
47,184  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
44,513 		 100
[  96.0]
46,368 
49,200 
e (　           ) 
36,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.0]
42,071 		 100
[  93.1]
45,189 
47,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,400 円／㎡]  



函館 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,302,796 
517,520 
1,785,276 
1,591,920 
193,356 		 （　0.9699）
187,536 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,990,128 円　　　　（　     27,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   146 ㎡     12.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（約３８㎡）４戸を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
95.0 
76.00 
1,350 
102,600 		 0.0  0 
1.0  102,600 

 2～ 2		 住宅
80.00 
95.0 
76.00 
1,350 
102,600 		 0.0  0 
1.0  102,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
95.0 
152.00 

205,200 		 0 
205,200 
⑨年額支払賃料        205,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,462,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 年額支払賃料×３％ 73,872 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,462,400 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       135,432 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,253,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          205,200 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,700 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,302,796 円　　　　（　        15,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５３５
２０２
　　　　-111005		 1,727  
(   1,691) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,427 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,379 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５３５
２０２
　　　　-591021		 1,253  
(   1,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,319 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,120 円  　　　        2,462,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,800 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         517,520 円　（　　　　　　         3,545 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,591,920 円  
（　　　　　        10,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,302,796 円      
②総費用 517,520 円      
③純収益　①－② 1,785,276 円      
④建物等に帰属する純収益 1,591,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 193,356 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 187,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,284 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,990,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市富岡町三丁目２０４番２
 4400000244881-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
函館 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 -18 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.
鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市富岡町３丁目２０４番２
｢富岡町３－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南9.5m市道 水道、ガス、下水 五稜郭

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北９．５ｍ
市道		 交通

施設		 ＪＲ五稜郭駅東方

2.2km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外部と中心部の中間に位置する市内では人気の住宅地域であり、地価は横ばい圏内の動きで推移すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館市の電車通りと郊外部の産業道路との間に位置する中心部と郊外部の両方にアクセスの良い通勤に便
利なエリアであり市内では人気の住宅地域である。需要者の中心は函館市内の勤労者層である。一般的要因の影響から
先行き不透明感があるものの、交通接近性が良好なことから人気は維持され、地価は概ね横ばい圏内の動きとなってい
る。取引の中心価格帯は、土地が７００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円台前半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的で、アパートも多く見られるが、近時の新築は元々の土地所有者が
遊休地の活用のために建設するケースが多く賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準であるため、収益価格は
低位に試算された。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて収益価格は参考に留めることとし、複数の取引から
試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.5]		 [106.0]
100		 48,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢
化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ
込み数は政府の新型コロナ政策の変更により
回復傾向にある。

地域要因に特別の変動要因は見られない。一
般的要因の影響を受け、地価は横ばい傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
３１２０２
-111037		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２４１８
３１２０２
-511004		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
居住誘導区域
(60,200)
c １２４１８
３１２０２
-511006		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東8m市道、
中間画地
２中専
居住誘導区域
(60,200)
d １２４１８
３１２０２
-511007		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.9m市道、
中間画地
２中専
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 104.0]
41,499 		 100
[  94.1]
44,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
46,700 
b (　           ) 
36,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.0]
42,071 		 100
[  93.1]
45,189 
47,900 
c (　           ) 
45,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
43,917 		 100
[  95.1]
46,180 
49,000 
d (　           ) 
45,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
43,899 		 100
[  95.1]
46,161 
48,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,400 円／㎡]  



函館 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,315,371 
539,120 
1,776,251 
1,591,920 
184,331 		 （　0.9699）
178,783 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,803,894 円　　　　（　     26,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   146 ㎡     12.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸（全４戸）、１戸当たり３８㎡１ＬＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
80.00 
95.0 
76.00 
1,350 
102,600 		 0.0  0 
1.0  102,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
95.0 
152.00 

205,200 		 0 
205,200 
⑨年額支払賃料        205,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,462,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 年額支払賃料×３％ 73,872 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,462,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       123,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,265,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          205,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,963 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,315,371 円　　　　（　        15,859 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１０７５
２０２
　　　　-511006		 1,235  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,328 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,379 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１５０５
２０２
　　　　-595002		 1,821  
(   1,780) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,505 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 123,120 円  　　　        2,462,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,800 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         539,120 円　（　　　　　　         3,693 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,591,920 円  
（　　　　　        10,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,315,371 円      
②総費用 539,120 円      
③純収益　①－② 1,776,251 円      
④建物等に帰属する純収益 1,591,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,331 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 178,783 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,803,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市富岡町三丁目２０４番２
 4400000244881-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考