鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
函館 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 -15

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

TEL.

鑑定評価額

7,710,000 円

１㎡当たりの価格

35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市旭町１２番５｢旭町１－２４｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:3.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	松風町 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　１５ｍ
市道

交通

施設

電停松風町南西方

900m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な戸建住宅にアパート等も混在する住宅地域で、人口流出による空洞化の傾向が見られ、今後も地価は若
干の下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市の旧市街地に位置する住宅地域である。この地域は、函館市の中心市街地に近接し、幹線道路も整
備されているが、郊外部へ人口は流出しており、空洞化の傾向が見られる。需要者の中心は主として函館市内の企業に
勤務する勤労者であるが、周辺地域の買い替え需要が主で不動産市況は低迷し地価は若干下落傾向で推移している。ま
た、この地域の土地は８００万円弱程度、新築の戸建物件は２５００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心商店街にも近く通勤の利便性が高いため、地域内にはアパートも見られるが、自己使用の戸建住宅としての取引が
支配的な地域である。このため、自己使用を前提とする複数の取引事例から試算した比準価格は信頼性が高い反面、市
場参加者の属性を踏まえた結果、収益価格は参考に留めるべきと判断した。以上を検討した結果、近年の不動産市況及
び代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[129.4]

[104.0]
100

35,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢
化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ
込み数は政府の新型コロナ政策の変更により
回復傾向にある。

地域要因に特別の変動要因は見られない。一
般的要因の影響を受け、地価は横ばいあるい
は、若干の下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１０７１２０２ -511002	函館市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２４１５０１２０２ -591007	函館市		建付地	（　）	不整形	南東11m市道、中間画地		２住居駐車場整備地区 (60,200)
c	１２４１０７１２０２ -511001	函館市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、南東8m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
d	１２４１５３１２０２ -591042	函館市		建付地	（　）	長方形	北西13.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２４１５３１２０２ -115002	函館市		更地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	36,543	100 [ 95.0]	38,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	40,000
b	(　 ) 30,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.6]	40,381	100 [ 119.9]	33,679		35,000
c	(　 ) 39,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 107.1]	38,367	100 [ 109.9]	34,911		36,300
d	(　 ) 36,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	35,944	100 [ 100.0]	35,944		37,400
e	(　 ) 35,021	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,674	100 [ 103.7]	33,437		34,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

函館 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,809,198	613,595	2,195,603	1,989,900	205,703	（　0.9699） 199,511	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,244,915 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	8.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４８㎡の２ＤＫを各階２戸とする。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	95.0	95.00	1,285	122,075	0.0	0
							1.0	122,075
2～ 2	住宅	100.00	95.0	95.00	1,350	128,250	0.0	0
							1.0	128,250
～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		250,325		0
								250,325

⑨年額支払賃料	250,325 円　×　12ヶ月　＝　 3,003,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

年額支払賃料×３％

90,117 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,003,900 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,215 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,748,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,325 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,809,198 円　　　　（　 13,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１０７５２０２　　　　-511001	1,380 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,255	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,379 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１０７５２０２　　　　-511010	1,138 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,405
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	27,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,195 円	3,003,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 613,595 円　（　　　　　　 2,841 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,989,900 円（　　　　　 9,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,809,198 円
②総費用	613,595 円
③純収益　①－②	2,195,603 円
④建物等に帰属する純収益	1,989,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	205,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,244,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市旭町１２番５	4400000123898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
函館 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 -15

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　山本　寛士

TEL.

鑑定評価額

7,710,000 円

１㎡当たりの価格

35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市旭町１２番５｢旭町１－２４｣				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:3.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	松風町 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　１５ｍ
市道

交通

施設

電停松風町　南西方

900m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域や周辺地域へ若年世帯の流入が少なく高齢化率は市平均より２～３割ほど高く空洞化も見られる。この
ため今後の地価動向には注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内における既成住宅地域一円であり特に旧市街に位置する地域との代替競争関係が強い。需要者は市内
に居住する一次取得者が中心である。近隣地域や周辺地域は都心部に近接し利便性も概ね良好であるが若年世帯の流入
が少なく高齢化や空洞化も認められ住宅地需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯としては土地で８００万
円前後であり新築戸建住宅は３，０００万円前後までとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引時点が概ね新しく地域的特性類似の事例を採用しており各事例の有する規範性も勘案のうえ試算してい
る。一方、収益価格は低層住宅を想定のうえ標準地の収益性を試算したが建築費の高騰に見合う賃料水準を形成してい
ない地域でもあり低位に求められている。このため鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格を標準
に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[128.3]

[104.0]
100

35,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

函館市の高齢化率は北海道平均を１割ほど上
回っており、直近５年の人口減少率は北海道
平均の約２倍となっている。

利便性の概ね良好な旧市街の既成住宅地域で
あり、地域要因の変動は特にない。

南東向きの効用増が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１０７１２０２ -511001	函館市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、南東8m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
b	１２４１５３１２０２ -591042	函館市		建付地	（　）	長方形	北西13.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２４１８３１２０２ -517001	函館市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２４１５３１２０２ -591111	函館市		更地	（　）	長方形	北東9.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 107.1]	38,367	100 [ 112.0]	34,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 36,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	35,944	100 [ 100.0]	35,944		37,400
c	(　 ) 46,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,800	100 [ 105.3]	42,545		44,200
d	(　 ) 39,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	39,097	100 [ 119.0]	32,855		34,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

函館 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,792,489	609,280	2,183,209	1,985,880	197,329	（　0.9718） 191,764	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,080,085 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	8.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ディンクス向けタイプ４戸、平均専用面積４７㎡

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	93.0	93.00	1,300	120,900	0.0	0
							1.0	120,900
～

～

～

～

計		200.00	93.0	186.00		241,800		0
								241,800

⑨年額支払賃料	241,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,901,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 84,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

89,568 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,901,600 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 84,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 162,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,733,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,800 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,792,489 円　　　　（　 12,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３９５２０２　　　　-597003	1,568 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,328 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２４１０７５２０２　　　　-115002	1,277 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,000 円	26,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,280 円	2,985,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,800 円	26,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,600 円	26,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 609,280 円　（　　　　　　 2,821 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,985,880 円（　　　　　 9,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,792,489 円
②総費用	609,280 円
③純収益　①－②	2,183,209 円
④建物等に帰属する純収益	1,985,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	197,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	191,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 888 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,080,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市旭町１２番５	4400000123898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考