鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
函館 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 -14

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　山本　寛士

TEL.

鑑定評価額

6,130,000 円

１㎡当たりの価格

39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市上新川町１４８番１６｢上新川町７－５｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北西7.5m市道	水道、ガス、下水	千歳町 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北７．５ｍ
市道

交通

施設

電停千歳町　北方

700m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

需給関係は改善しているものの若年世帯の流入が少なく高齢化が進行している地域でもある。このため今後の地
価の動向には注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の旧市街に存する既成住宅地域の範囲であり特に電車通り背後地域との代替競争関係が強い。需要者
は市内に居住する一次取得者であり特に地縁を有する者が多い。旧市街のなかでも利便性良好で旧来から価格上位であ
る市内中心部での需要が底堅く地価の上昇が見られており、その外縁部に位置する近隣地域等の需給関係も改善してい
る。需要の中心価格帯は土地で６００～８００万円弱、新築戸建住宅で３，０００万円台半ばまでとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引時点概ね新しく地域的特性や画地規模の類似する事例を採用のうえ比準価格を試算しており説得力を有する価格が
求められている。一方、収益価格は標準地に低層住宅を想定のうえ試算したものの賃貸目的よりも自用目的の需要が中
心の地域であり標準地の画地規模も踏まえると収益価格の規範性はやや劣る。鑑定評価額の決定に当たっては、規範性
優る比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[112.0]

[101.0]
100

39,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

函館市の高齢化率は北海道平均を１割ほど上
回っており、直近５年の人口減少率は北海道
平均の約２倍となっている。

スーパーや市電の徒歩圏内に位置する利便性
の概ね良好な住宅地域であり、地域要因の変
動は特にない。

北西向きの効用増が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１０７１２０２ -511017	函館市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西8m、角地		商業 (90,400)
b	１２４１５３１２０２ -115008	函館市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２４１５３１２０２ -111026	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11m市道、南4m、角地		１住居 (60,200)
d	１２４１５３１２０２ -591004	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	47,545	100 [ 121.9]	39,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 44,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	50,990	100 [ 127.2]	40,086		40,500
c	(　 ) 51,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	48,577	100 [ 125.2]	38,800		39,200
d	(　 ) 43,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,877	100 [ 105.8]	39,581		40,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

函館 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,976,831	430,132	1,546,699	1,393,080	153,619	（　0.9718） 149,287	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,176,319 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	9.8 m x 16.4 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向けタイプ４戸、平均専用面積３２㎡

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.00	92.0	64.40	1,275	82,110	0.0	0
							1.0	82,110
～

～

～

～

計		140.00	92.0	128.80		164,220		0
								164,220

⑨年額支払賃料	164,220 円　×　12ヶ月　＝　 1,970,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

63,439 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,970,640 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 114,145 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,937,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,220 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 39,775 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,976,831 円　　　　（　 12,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１３９５２０２　　　　-595030	1,394 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,302 円/㎡　月額支払賃料（　 1,275 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１３９５２０２　　　　-597002	1,230 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,337
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,000 円	18,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,732 円	2,114,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,800 円	18,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,600 円	18,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,800 円	18,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 430,132 円　（　　　　　　 2,793 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,800,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,393,080 円（　　　　　 9,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,976,831 円
②総費用	430,132 円
③純収益　①－②	1,546,699 円
④建物等に帰属する純収益	1,393,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,176,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市上新川町１４８番１６	4400000152793-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
函館 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 -14

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　橘　健藏

TEL.

鑑定評価額

6,130,000 円

１㎡当たりの価格

39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市上新川町１４８番１６｢上新川町７－５｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北西7.5m市道	水道、ガス、下水	千歳町 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北７．５ｍ
市道

交通

施設

電停千歳町　北方

700m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅とアパートが多い市街地中心部に位置する既成住宅地域である。都心への交通接近条件良好な住宅地域
として安定的に推移するものと思われる。一般的要因の影響により地価動向は横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市の市街地中心部に位置する上新川町及び隣接する新川町、中島町等の既成住宅地域である。需要者
の中心は函館市内及び函館圏への通勤者又は退職者等である。徒歩圏内に商業施設、公共施設等の利便施設があること
から需要は比較的堅調であり、地価は横ばい傾向で推移している。需要の中心は規模１５０㎡程度、土地総額７～８百
万円程度、新築戸建住宅は土地建物総額３千～３千５百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも混在する住宅地域であるため２階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、賃貸供給が需要を超過してい
る地域性、及び建築費の高騰による収益性の低下を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し標準地周
辺から収集した複数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地
との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[112.0]

[101.0]
100

39,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少による影響はあるが、行動制限撤廃
による経済活動再開と戸建住宅需要の継続か
ら、住宅地需要全般は安定的に推移している
。

地域要因自体に変動はないが、一般的要因の
影響を受け地価は横ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１０７１２０２ -511017	函館市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西8m、角地		商業 (90,400)
b	１２４１５３１２０２ -115003	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２４１５３１２０２ -115010	函館市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	47,545	100 [ 120.8]	39,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 27,265	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	43,278	100 [ 107.1]	40,409		40,800
c	(　 ) 28,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 104.0]	38,573	100 [ 102.0]	37,817		38,200
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

函館 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,966,887	450,064	1,516,823	1,358,910	157,913	（　0.9718） 153,460	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,265,106 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（全４戸）、１戸当たり２９㎡程度の１ルームの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	70.00	92.0	64.40	1,300	83,720	0.0	0
							1.0	83,720
～

～

～

～

計		140.00	92.0	128.80		167,440		0
								167,440

⑨年額支払賃料	167,440 円　×　12ヶ月　＝　 2,009,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料等）×３％

63,158 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,009,280 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 115,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,926,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 167,440 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 40,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,966,887 円　　　　（　 12,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２４１５３５２０２　　　　-591010	1,858 ( 1,858)	100 [111.1]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,328 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２４１５３５２０２　　　　-591025	1,406 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,278
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	18,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,264 円	2,105,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,600 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,700 円	18,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 450,064 円　（　　　　　　 2,922 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,358,910 円（　　　　　 8,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,966,887 円
②総費用	450,064 円
③純収益　①－②	1,516,823 円
④建物等に帰属する純収益	1,358,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,265,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市上新川町１４８番１６	4400000152793-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考