令和6年1月15日　提出 札幌清田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -14 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区美しが丘２条４丁目３６７番４６ ｢美しが丘２条４－２－１２｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福住 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 福住駅南東方 5.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶバス便利用の地域で、隣接区からの戸建需要が流入し、地価は上昇傾向であるが、 ここ数年で、地価水準も上昇し、上昇率は縮小した。今後も当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清田区のうち、主に美しが丘地区の住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する戸建住宅の所有を 目的とする個人及び分譲を行う法人である。地下鉄駅徒歩圏等の利便性の高い地価が高騰した地域との比較において郊 外の住宅用地の地価もここ数年大きく上昇していたが、割安感も乏しくなり、地価上昇幅は縮小傾向である。需要の中 心となる価格帯は、土地は２３０㎡前後で１６００万円程度で、新築戸建住宅は総額で３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静なバス便利用の住宅地域で、収益性より自己利用の居住性 を重視する地域であることから、収益還元法は試算しなかった。よって、本件においては、コロナ明けの状況及び低金 利政策の継続を背景とした戸建住宅用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格か らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [104.5] 100 [107.0] [104.5] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の先行き及び建築費の高騰等の 不透明感はあるが、消費者マインドは持家志 向が強く、住宅需要は堅調である。 清田区は、バス便利用が中心であるが、比較 的良好な住環境に比較して、他区より割安感 があり、地価は強い上昇傾向にあったが、上 昇幅が縮小傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％