令和6年1月15日　提出 札幌清田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区北野３条２丁目５０番３１ ｢北野３条２－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 南郷１８丁目 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 豊平区・白石区との境界付近に位置し居住の快適性等の良好な住環境を指向する住宅地域。一次取得者層を中心 に需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に格別の変動要因が認められないことから当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市郊外の清田区を中心に豊平区・白石区内の良好な住環境を指向する戸建住宅地域。主たる需要者 は、札幌市内外に居住する一次取得者層が中心。札幌市中心部との比較において相対的な値頃感が認められることに加 えて北野通沿いで商業集積が進み生活利便性の向上がみられることから需要は堅調で地価は上昇傾向にある。中心的な 価格帯は土地１９５㎡程度で１７百万円台中盤。土地１９５㎡・建物１５０㎡程度の新築戸建住宅で４千万円台前半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性や生活上の利便性を重視し賃貸用建物を想定することが困難な第１種低層住居専用地域内の住宅地域であ る。収益還元法は当該標準地の最有効使用及び市場参加者の属性から規範性に乏しいので適用しない。自己の居住用建 物の建築を目的とした市場参加者は、居住の快適性を重視し現実に発生した取引価格を指標として価格決定を行う傾向 にある。こうした市場特性を考慮のうえ比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [104.5] 100 [ 81.0] [103.0] 100 89,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 借入金利の先高感や建築費高騰による不安材 料もあるが、社会経済状況はコロナ禍前の水 準を回復しつつあり個人消費や消費者物価は 上昇傾向にある。 優良な住環境を指向する第１種低層住居専用 地域内の住宅地域。金利の先高感はあるもの の良好な住宅取得環境を背景に需要は堅調で 地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％